“Gent. avvocato, nel caso di condomini morosi l’amministratore, per recuperare la somma di spese ordinarie, può emettere altre bollette straordinarie ripartendo la cifra a tutti gli altri condomini o deve rivolgersi solo ai proprietari morosi?”
Quando alcuni condomini non pagano le spese, l’amministratore deve garantire comunque i servizi (luce scale, pulizie, riscaldamento, manutenzioni, ecc.) e talvolta, nella pratica, “spalma” il debito dei morosi sugli altri proprietari, emettendo rate o bollette straordinarie a carico dei condomini in regola.
Questa prassi, però, si scontra con il principio di parziarietà dell’obbligazione condominiale: ciascun condomino risponde solo in proporzione ai propri millesimi e non può essere trasformato, per semplice delibera, in garante stabile dei vicini morosi.
Il codice civile prevede che le spese siano ripartite secondo i criteri dell’art. 1123 c.c. o del regolamento contrattuale; modificarli in via generale richiede l’unanimità dei condomini, perché incide sulla misura degli obblighi individuali. Delibere a maggioranza che “spalmano” strutturalmente i debiti dei morosi sui virtuosi sono, quindi, nulle.
Non esiste, quindi, in linea di principio, una solidarietà illimitata per l’intero debito condominiale.
Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9148/2008) hanno chiarito che il creditore del condominio deve agire contro i singoli condomini nei limiti della rispettiva quota, salvo quanto previsto dall’art. 63 disp. att. c.c. in tema di responsabilità sussidiaria dei condomini in regola.
L’art. 63 disp. att. c.c. introduce una responsabilità solo sussidiaria dei condomini in regola verso il terzo creditore: questi deve prima agire contro i morosi e solo in caso di incapienza può rivolgersi agli altri, e comunque nei limiti della quota dei morosi.
L’amministratore non può decidere di ripartire stabilmente i debiti dei morosi sugli altri condomini, ma:
- è tenuto ad attivarsi per il recupero coattivo dei crediti verso i morosi;
- può proporre all’assemblea di autorizzare anticipazioni provvisorie da parte dei condomini in regola (rate straordinarie di cassa), precisando che il debito resta in capo ai morosi e che le somme anticipate dovranno essere rimborsate quando il credito sarà recuperato;
- deve informare correttamente i condomini sui loro diritti di impugnare delibere illegittime e di chiedere la restituzione di quanto pagato in forza di riparti nulli.
Erminia Acri-Avvocato
Erminia Acri, iscritta all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cosenza, Patrocinante in Cassazione, esercita la professione di avvocato in materia di diritto civile, diritto del lavoro e previdenza, diritto amministrativo (abilitazione all’esercizio della professione di avvocato conseguita in data 05/05/1998). Consulente legale dell’Inas-Cisl, sede di Cosenza. Attività di docenza, in materia di Diritto di Famiglia, c/o Scuola di Specializzazione in Psicoterapia ad Indirizzo Dinamico (SFPID) – Roma. Iscritta all’Albo dei Giornalisti- Elenco pubblicisti dal 01/07/2006. Responsabile “Area informativa” Progetto SOS Alzheimer On Line
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