Crediti condominiali e prescrizione

I contributi per la gestione e conservazione delle parti comuni costituiscono esborsi cui i condomini non possono sottrarsi, una volta approvati dall’assemblea condominiale, con le prescritte maggioranze. In proposito, l’articolo 1123 codice civile così dispone: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Tuttavia, l’aumento delle spese, dovuto ad una sempre maggiore complessità della stessa amministrazione ed alle dimensioni, spesso notevoli, degli edifici, ha come conseguenza un aumento dei ritardi nel pagamento delle spese condominiali, con la necessità di un ricorso sempre più frequente all’azione giudiziaria per il recupero delle somme dovute, dopo i tentativi di riscossione in via bonaria, che gli amministratori sono soliti esperire, senza, però, poter temporeggiare molto in considerazione del tempo di prescrizione dei contributi condominiali.

“Ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge.” (articolo 2934, primo comma, codice civile).

La prescrizione, quindi, determina la perdita della possibilità di esercitare un diritto per l’inerzia del titolare protrattasi per un certo lasso di tempo.

Il termine di prescrizione ordinario è di dieci anni, ma, in relazione a taluni diritti, sono previsti termini più brevi o più lunghi rispetto a quello ordinario.

La legge nulla dice in ordine alla prescrizione dei contributi condominiali, con conseguenti diversi orientamenti. Secondo una parte della giurisprudenza, i pagamenti relativi alle spese condominiali attengono ad un obbligo del singolo condomino nei confronti della collettività condominiale e rientrano nella previsione dell’art. 2948, n. 4, codice civile, con la conseguenza del loro assoggettamento alla prescrizione breve quinquennale, prevista dalla citata norma per “gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno in termini più brevi”. (sentenza Corte di Cassazione n.12596/2002). Secondo altro orientamento, invece, per stabilire il tempo di prescrizione applicabile occorrerebbe fare riferimento ad ogni singola voce (compenso amministratore, manutenzione ascensore, pulizia scale, energia elettrica, ecc.) che compone la quota che il condomino è chiamato a versare.

Quanto alla decorrenza della prescrizione si ritiene che “l’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, qualora la ripartizione delle spese sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135 n. 3 cod. civ., sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione delle spese. Ne consegue che la prescrizione del credito nei confronti di ciascun condomino inizia a decorrere soltanto dalla approvazione della ripartizione delle spese e non dall’esercizio di bilancio” (sentenza Corte di Cassazione n.11981/92).