Parcheggio nel cortile condominiale: uso lecito, innovazioni e maggioranze assembleari

Gli spazi adiacenti agli edifici condominiali sono spesso utilizzati dai condomini per il parcheggio delle autovetture, anche quando l’area non è stata originariamente destinata a tale scopo. Il diritto di impiegare come parcheggio uno spazio condominiale esiste in capo a ciascun condomino solo se l’uso non altera la destinazione del bene comune e non impedisce agli altri di farne parimenti uso. In linea generale ogni partecipante può transitare e sostare con il veicolo nel cortile o nel parco condominiale, purché la sosta sia temporanea e non limiti in concreto l’uso altrui, nel rispetto del principio del “pari uso” delle parti comuni (art. 1102 c.c., richiamato dall’art. 1139 c.c.).

La giurisprudenza distingue nettamente tra sosta occasionale e sosta continuativa. È ritenuta abusiva la sosta stabile e protratta nel tempo che, di fatto, trasforma una porzione del cortile in posto auto riservato, altera la destinazione comune e lede il diritto degli altri condomini a un diverso godimento dell’area (ad esempio come spazio di manovra, area verde, cortile di passaggio). In tali casi l’amministratore, cui spetta vigilare sul corretto uso delle parti comuni, deve diffidare il condomino che abusa e, se necessario, agire in giudizio per ottenere la cessazione dell’illecito e il ripristino dello stato dei luoghi. In caso di inerzia dell’amministratore, ogni singolo condomino è legittimato ad agire direttamente davanti al giudice.

L’assemblea può adottare semplici regole sull’uso del cortile (tracciatura di stalli, turni, limiti di sosta, divieti in certe zone) con le maggioranze ordinarie, purché sia sempre assicurato a tutti un accesso effettivo e non discriminatorio e non si attribuiscano, neppure indirettamente, posti esclusivi. Quando invece si eseguono opere che incidono in modo apprezzabile sulla struttura o sull’assetto dell’area (rampe, recinzioni, cancelli, sistemazione stabile a parcheggio), si è in presenza di innovazioni che richiedono le maggioranze qualificate previste per l’articolo sulle innovazioni, restando vietate quelle che rendano la parte comune inservibile anche per un solo condomino. Se, infine, si intende trasformare stabilmente il cortile (ad esempio da area di passaggio o a verde ad area prevalentemente destinata a parcheggio), occorre una delibera di modifica della destinazione d’uso con quorum rafforzati, fermo restando che non possono essere attribuiti posti auto esclusivi senza il consenso unanime.

Il singolo condomino può usare il cortile per transito e sosta temporanea, nel rispetto del pari uso degli altri, e può diffidare chi occupa stabilmente parti comuni o parcheggia in modo tale da impedire il passaggio o la sosta altrui. Se l’abuso persiste o l’amministratore resta inattivo, il condomino può rivolgersi al giudice per ottenere la cessazione dell’illecito e, se del caso, il risarcimento del danno. L’assemblea, dal canto suo, decide: sulle regole di utilizzo del cortile per il parcheggio (maggioranze ordinarie), sulle opere che strutturano l’area a parcheggio (innovazioni con maggioranze qualificate) e sulle modifiche della destinazione d’uso (quorum rafforzati art. 1117‑ter c.c.). Si ricorre al giudice quando vi siano occupazioni stabili, delibere che assegnano posti esclusivi senza unanimità o violazioni della destinazione d’uso che comprimano in modo ingiustificato i diritti dei singoli partecipanti.

Erminia Acri-Avvocato