I cortili rientrano tra le parti comuni dell’edificio condominiale, salvo che risulti diversamente da un titolo (atti di acquisto, regolamento contrattuale, ecc.).
In tema di condominio degli edifici, la legge intende assicurare, al singolo condomino, la maggior possibilità di godimento della cosa comune purché siano rispettate due condizioni (art. 1102 cod. civ.):
– il divieto di alterare la destinazione della cosa comune;
– il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso.
Pertanto, ove siano rispettati questi due limiti, ciascun condomino può usare la cosa stessa anche per una propria esclusiva utilità.
In materia di uso delle cose comuni, è possibile disporre con regolamento condominiale, adottato a maggioranza “purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l’uso identico in concreto, ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio” In virtù di questo principio la giurisprudenza, in più occasioni, ha affermato la validità della delibera, adottata a maggioranza, istituente la rotazione dell’utilizzo dei posti auto, collocati all’interno del cortile di un complesso condominiale (v. sentenza Corte di Cassazione n.1421/2016).
In mancanza di norme regolamentari, ci si chiede se debba essere ritenuta legittima la condotta del singolo condomino che parcheggia la sua autovettura nel cortile condominiale.
Riguardo ai cortili, “ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni” (v. sent, Corte di Cassazione n.9875/2012). Essendo soggetto, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, si ritiene che la stabile occupazione (mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura) di una porzione del cortile comune, costituisca un abuso in quanto “impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà” (v. sent, Corte di Cassazione n.3640/2004; sent. Corte di Cassazione n. 9069/2022).
Erminia Acri- Avvocato
Erminia Acri, iscritta all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cosenza, Patrocinante in Cassazione, esercita la professione di avvocato in materia di diritto civile, diritto del lavoro e previdenza, diritto amministrativo (abilitazione all’esercizio della professione di avvocato conseguita in data 05/05/1998). Consulente legale dell’Inas-Cisl, sede di Cosenza. Attività di docenza, in materia di Diritto di Famiglia, c/o Scuola di Specializzazione in Psicoterapia ad Indirizzo Dinamico (SFPID) – Roma. Iscritta all’Albo dei Giornalisti- Elenco pubblicisti dal 01/07/2006. Responsabile “Area informativa” Progetto SOS Alzheimer On Line
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