Quesiti legali- Disdetta del locatore contratto di locazione commerciale.

“Salve Avvocato, sono proprietaria di un magazzino dato in affitto al titolare di un’attività commerciale, da circa 4 anni. Il contratto prevede una durata di 6 anni, con rinnovo per altrettanti anni in mancanza di disdetta.

Vorrei sapere se, come proprietaria, posso disdire il contratto in prossimità della prima scadenza per un’attività commerciale che mio figlio intende aprire. La ringrazio per l’eventuale risposta. V. S.”

I contratti ad uso diverso dall’abitazione, in base all’art. 27 della l. n. 392/1978, hanno una durata minima pari a 6 anni (a 9 in caso di immobili adibiti ad attività alberghiera, imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 c.c. o ad attività teatrali), con rinnovo per altrettanti anni in mancanza di disdetta di una delle parti.

Le disposizioni normative circa il rinnovo del contratto, coi relativi termini di disdetta, non sono derogabili, soprattutto ove il contratto offra particolari vantaggi al locatore: ai sensi dell’art. 79 della legge 392/78 “È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.”

Pertanto, anche ove il contratto preveda termini e modalità diverse, il proprietario-locatore può manifestare la volontà di disdetta solo nei casi indicati dall’articolo 29 della Legge n. 392/1978 (a mezzo lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza, o 18 mesi per le attività nei casi di durata novennale), tra cui l’esercizio (da parte dello stesso locatore o del coniuge o di un parente fino al 2° grado in linea retta) di una delle attività di cui all’art. 27, ossia “…. attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili….esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.”

Per la validità del diniego di rinnovazione alla prima scadenza del contratto non è sufficiente un’indicazione generica da parte del locatore dell’attività che egli o un suo familiare intende esercitare nell’immobile, ma è necessaria un’indicazione specifica, onde consentire al conduttore – e, in eventuale sede giudiziaria, al giudice – di verificare la serietà e la realizzabilità dell’intento manifestato. L’attività da svolgere può anche essere la stessa che era espletata dal conduttore, il quale, in tal caso, ha diritto ad una doppia indennità per la perdita dell’avviamento.

Non serve, invece, indicare alcun motivo per la disdetta in occasione della seconda scadenza contrattuale.

Erminia Acri-Avvocato