Quando si acquista un immobile….

Il venditore è obbligato a consegnare il certificato di abitabilità?

Il
certificato -o licenza- di abitabilità, che è
rilasciato dal comune in base al D.P.R. 22 aprile 1994,
n. 425, ha due scopi:

• quello
  di attestare l’idoneità dell’immobile
  ad essere adibito ad uso abitativo, a seguito della
  valutazione della sua conformità agli standards
  minimi di stabilità, sicurezza ed igiene degli
  edifici e degli impianti in esso installati;

• quello
  di garantire l’idoneità dell’immobile
  ad “assolvere una determinata funzione
  economico sociale e quindi a soddisfare in concreto i
  bisogni che hanno indotto l’acquirente ad
  effettuare l’acquisto” (sentenza Corte
  di Cassazione, 10 giugno 1991, n. 6576).

Il
certificato di abitabilità, quindi, è
fondamentale per il godimento e la commerciabilità
dell’immobile, anche ove lo stesso sia stato
costruito in conformità alle norme
igienico-sanitarie, urbanistiche ed alle prescrizioni
dettate dalla concessione ad edificare.

L’importanza
del certificato evidenzia come la sua assenza (o perché
non ancora ottenuto o perché non potrà
mai essere rilasciato) non possa non incidere sul
contratto di vendita dell’immobile che ne è
privo. Infatti, in proposito, la giurisprudenza ha
precisato che il venditore di un bene immobile
destinato ad abitazione, mancando patti contrari, ha
l’obbligo di dotare tale bene della licenza di
abitabilità senza della quale esso non è
idoneo a realizzare la sua funzione economico –
sociale, e siffatto requisito, essenziale per il
legittimo godimento e la commerciabilità del
bene, non può essere sostituito dalla
definizione della pratica di condono nè da
altro, perchè chi acquista un immobile ha
diritto alla consegna di un appartamento che sia in
tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla
concessione edilizia, e per il quale sia stata, perciò,
rilasciata la licenza di abitabilità.

Pertanto,
la mancata consegna della licenza comporta un
inadempimento da parte del venditore che legittima il
promittente acquirente a rifiutarsi di stipulare il
contratto definitivo di compravendita, e che può
dare luogo a risoluzione del contratto o, comunque, al
risarcimento del danno, a nulla rilevando che
l’immobile sia stato costruito in conformità
delle norme in tema di edilizia e delle prescrizioni
della concessione ad edificare, oppure che sia stato
concretamente abitato.

Erminia
Acri-Avvocato