Quesiti legali-Occupazione dell’immobile locato dopo la scadenza del contratto.

“Avevo dato in affitto ad una società di informatica un magazzino. Il contratto è scaduto da circa 4 mesi e, nonostante la mia disdetta, non mi è stato riconsegnato e continuano ad essere pagati i canoni mensili con bonifico bancario, come era stato previsto nel contratto. L’inquilino afferma che, essendo rimasto nel locale nonostante l’intervenuta scadenza del contratto e continuando a pagare il fitto, il contratto si è rinnovato. E’ così? P.L.”

La disciplina della locazione commerciale prevede norme specifiche circa la durata del contratto. In particolare, ai sensi dell’articolo 27 legge n.392/78, la durata della locazione non può essere inferiore a sei anni – oppure nove, ove l’immobile sia adibito ad attività alberghiere, o all’esercizio di attività teatrali-. Per le ipotesi in cui l’attività esercitata abbia natura transitoria oppure stagionale, stabilisce, nel primo caso, che la locazione può essere stipulata per un periodo più breve rispetto a quelli predetti, nel secondo caso che il locatore sarà obbligato a stipulare la locazione per la medesima stagione dell’anno successivo con il medesimo conduttore, se quest’ultimo lo richieda. Tale obbligo ha durata massima di sei anni, o di nove ove l’attività esercitata abbia carattere alberghiero.

Il contratto di locazione si rinnova in forma tacita di sei anni in sei anni (o di nove in nove). Quindi, è la parte non più interessata a proseguire il rapporto locatizio che deve comunicare la disdetta, con lettera raccomandata, almeno 12 mesi (18 mesi se la locazione è novennale) prima della data di scadenza del contratto.

La circostanza che la società conduttrice continui a godere dell’immobile nonostante l’avvenuta disdetta e l’avvenuta scadenza del contratto e continui a pagare i canoni, non è sufficiente da sola a dimostrare il tacito rinnovo del contratto di locazione, come affermato in più occasioni dalla giurisprudenza. Da ultimo la Corte di Cassazione, sez. III civile, con sentenza n. 13404/2012, ha precisato che “non è sufficiente la mera permanenza del conduttore nei locali, al fine di dimostrare il tacito rinnovo del contratto di locazione a tempo determinato, dopo la scadenza del termine finale, ma occorre che risulti in termini inequivoci la volontà di entrambe le parti, non quella del solo conduttore, di mantenerlo in vita, e che a tale scopo non bastano né il silenzio serbato dal locatore a fronte del protrarsi dell’occupazione di fatto, né l’accettazione del pagamento dei canoni da parte di lui.”