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“Egr. avvocato, ho un quesito da sottoporle: un condominio che ha in corso un contratto di manutenzione, stipulato con una ditta di ascensori, per la durata di 10 anni, se fa disdetta prima (dopo tre anni) deve pagare tutti i canoni rimasti fino al termine dei 10 anni? P.L.”

Sono frequenti i casi di durata pluriennale dei contratti di manutenzione programmata dell’ascensore, in cui si prevede il pagamento di tutti i canoni concordati fino alla naturale scadenza in caso di recesso anticipato da parte del condominio committente.

Sulla questione, da diversi anni, la giurisprudenza (v. Cassazione civile n. 10086/2001) è orientata nel senso di ritenere vessatorie e, quindi inefficaci, clausole analoghe, stante l’applicabilità degli art. 1469bis e ss. del cod. civ. al “condominio”, che è qualificabile come “consumatore”. Pertanto, è possibile il recesso dal contratto manutenzione programmata di impianto condominiale, senza dover corrispondere di tutti i canoni rimasti fino alla scadenza originaria.

“…alla clausola di durata poliennale eccezionalmente ampia, quale è la clausola di durata decennale, può riconoscersi carattere vessatorio, non in sé e per sé, ma solo in quanto non sia accompagnata da clausole riequilibratici, quali possono essere : a) o la previsione della facoltà di recesso, quale strumento che consenta al consumatore di sottrarsi, nei contratti di lunga durata, alla protrazione oltre misura del vincolo contrattuale; b) ovvero, in alternativa, dalla previsione di effetti non particolarmente gravosi per il consumatore in caso di anticipato scioglimento, vale a dire di una penale proporzionata al contenuto economico del contratto e alla posizione dei contraenti. Nella specie il contratto di durata decennale, da un lato, non prevedeva alcuna facoltà di recesso a favore del condominio, limitandosi a disciplinare la disdetta per impedire la rinnovazione automatica per altro decennio; e, dall’altro lato, stabiliva a carico del condominio che avesse richiesto la risoluzione anticipata, che avesse cioè esercitato il recesso, l’obbligo di pagare l’intero ammontare dei canoni dovuti sino alla natura scadenza del contratto, imponendo così una penale di entità assolutamente sproporzionata. Nel complesso dunque la disciplina comportava un forte squilibrio, in danno del condominio, dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e veniva di conseguenza ad assumere carattere vessatorio: sia per la durata eccessivamente ampia del vincolo di durata imposto al contraente consumatore, non bilanciato dal riconoscimento della facoltà di recesso anticipato, sia per gli effetti penalizzanti della cessazione anticipata, tali da assicurare all’impresa l’intero corrispettivo sino alla scadenza contrattuale pur in difetto assoluto di prestazione del servizio.”(Tribunale di Bari n.2408/2007).

Nel caso specifico esaminato nella sentenza citata, il giudicante ha ritenuto di poter ripristinare l’equilibrio contrattuale affermando che, anche in assenza di apposita clausola, il condominio potesse recedere dal contratto dopo il primo anno di durata, comunicandolo con un congruo preavviso, che ha individuato , in base allo stesso contratto, nel termine di 6 mesi previsto per la comunicazione della disdetta diretta ad impedire la rinnovazione tacita per altri 10 anni.

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