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Tra i casi di litigio tra condomini, quelli più frequenti sono le contestazioni di danni da infiltrazioni d’acqua agli appartamenti, le cui cause si ravvisano, principalmente, in lesioni dei muri perimetrali che lasciano passare l’acqua piovana, rottura di tubazioni condominiali o di proprietà esclusiva, con conseguenti perdite d’acqua, difetti di impermeabilizzazione.

Spesso non si riconoscono facilmente le cause delle infiltrazioni verificatesi, come dimostrano le numerose sentenze emesse su questo tema, con conseguenti fastidi e spese per il condomino danneggiato, per il ripristino delle parti danneggiate, di cui molte volte l’interessato sopporta l’esborso, in attesa che si individui il soggetto responsabile, e per il disagio nei rapporti individuali all’interno del condominio.

Come verificare la provenienza del danno ed individuare chi debba pagare le spese necessarie per le riparazioni sono le questioni cui occorre dare soluzione quando si verifica un’infiltrazione. A tal fine si può procedere in due modi:

– affidando l’incarico di ricerca e riparazione del danno a personale tecnico in base ad accordo tra le parti interessate, con addebito di spese al soggetto che risulterà responsabile;

– ricorrendo, ove vi sia controversia, ad accertamenti tecnici peritali, stragiudiziali ed anche, eventualmente, giudiziali.

L’individuazione della causa del danno consente di determinare se la stessa si sia verificata in una parte di proprietà comune o di proprietà esclusiva. Nell’uno e nell’altro caso, secondo costante giurisprudenza, la norma applicabile è l’articolo 2051 del codice civile, secondo cui «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito» (sent. Cassazione civile n. 16010/2010; n.9084/2010; n.5848/2007). Tale disposizione comporta che il condominio, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini.

Altresì, se i danni subiti si siano verificati attraverso manufatti di esclusiva proprietà di un condomino, è di quest’ultimo la responsabilità per aver omesso di adempiere ai propri doveri di manutenzione, ai sensi del citato articolo 20151 cod. civ.

La responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati è esclusa solo ove sia fornita la prova positiva, a carico del custode, del caso fortuito.

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