Elementi strutturali dell’edificio condominiale

I pianerottoli non sono espressamente compresi tra le parti comuni dell’edificio dall’articolo 1117 codice civile, secondo la cui previsione sono oggetto di proprieta’ comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprieta’ esclusiva dei singoli condomini.

Tuttavia, come affermato dalla giurisprudenza, i pianerottoli, essendo componenti essenziali delle scale di accesso ai diversi piani dell’edificio in condominio, sono da ritenere, in mancanza di diverso titolo, in comproprietà fra tutti i condomini (tra tante, sentenza Cassazione Civile, Sezione II, n. 22330/2009).

Conseguentemente l’uso di essi da parte dei singoli condòmini è soggetto alla disciplina dell’uso individuale della cosa comune, sicchè è da escludere che il singolo condomino possa incorporare il pianerottolo nell’appartamento di proprietà esclusiva, perché ne deriverebbe una utilizzazione esclusiva del bene, lesiva del diritto degli altri condòmini di farne parimenti uso, nonchè un’alterazione della destinazione di esso. Anche ove si tratti del pianerottolo dell’ultimo piano dell’edificio, che non conduce altrove che nell’unità abitativa del proprietario dell’ultimo piano, la Corte di Cassazione ha affermato la condominialità di questo elemento strutturale (sentenza n.22330/2009).

“Lo sfruttamento esclusivo del bene da parte del singolo che ne impedisca la simultanea fruizione degli altri, non è riconducibile alla facoltà di ciascun condomino di trarre dal bene comune la più intesa utilizzazione, ma ne integra un uso illegittimo in quanto il principio di solidarietà cui devono essere informati i rapporti condominiali richiede un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (Corte di Cassazione n. 17208/2008); quindi è considerata legittima la creazione di una seconda porta di ingresso ad un appartamento di proprietà’ esclusiva, in corrispondenza del pianerottolo antistante, purche’ non limiti il godimento degli altri condomini e non arrechi pregiudizio all’edificio e al suo decoro architettonico.

Altresì è ritenuta lecita l’installazione di una telecamera nel pianerottolo comune che consenta la sola diretta osservazione del portone di ingresso e dell’area antistante la porta di ingresso alla singola unità immobiliare, mentre non è legittima l’installazione di apparecchiature che consentano di osservare le scale, gli anditi ed i pianerottoli comuni, per la conseguente possibile lesione e compressione dell’altrui diritto alla riservatezza.

Riguardo alle spese di manutenzione e ricostruzione dei pianerottoli, quando gli stessi sono da presumere comuni in mancanza di un titolo contrario, esse si ripartiscono tra i condòmini secondo le regole di cui all’articolo 1124 codice civile, quindi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.