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L’assemblea di condominio è l’organo deliberante del condominio ed è composta da tutti i condomini, in alcuni casi -assemblea ordinaria annuale- anche dagli usufruttuari, e solo per le deliberazioni relative al riscaldamento ed al condizionamento dell’aria è prevista la possibilità di intervento degli inquilini.

L’avviso di convocazione deve essere comunicato a tutti i condomini, a pena di annullabilità delle delibere assembleari (Corte di Cassazione, Sez. Unite, n. 4806/05; n.8449/08).


Ogni condomino può intervenire in assemblea personalmente o a mezzo di rappresentante. In proposito la legge (art. 67, primo comma, disp. att. Codice civile) nulla dice circa la forma della delega, il numero delle deleghe, la possibilità di delegare l’amministratore.

Pertanto, in assenza di particolari disposizioni del regolamento condominiale, sono da ritenere legittime tutte le forme e le indicazioni contenute nella delega purché riconducibili ad una espressione di volontà del delegante, senza necessità di una particolare forma.

Non è obbligatorio, quindi, che il conferimento della delega sia fatto per iscritto, è sufficiente anche la forma orale, però abitualmente la delega viene data per iscritto, essendo, di solito, inclusa in calce all’avviso di convocazione.

Inoltre, la delega può essere conferita a chiunque, ad un estraneo al condominio, all’amministratore, ad altro condomino, e non è neppure vietata la c.d. incetta di deleghe, purché non sia vietata da norme del regolamento condominiale e non sia configurabile una situazione di conflitto d’interesse. Ove vi sia conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio, “qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse – non personale ma quale componente della collettività – e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato” (Corte di Cassazione n. 18192/2009).

Tuttavia, con deliberazione adottata dall’assemblea condominiale può essere posto un limite alle deleghe, poiché, come affermato dalla Cassazione, “La modifica del regolamento condominiale, non contrattuale ed adottato con deliberazione delle maggioranza dei partecipanti all’ente di gestione, nel senso di limitare il potere dei condomini stessi di farsi rappresentare nelle assemblee, riducendolo a non più di due deleghe – come nella specie conferite ad altri partecipanti alla comunione – per ogni assemblea, non incide sulla facoltà di ciascun condomino di intervenire in questa a mezzo di rappresentante (art. 67 I comma disp. att. c.c.) ma regola l’esercizio di quel diritto, inderogabile (secondo quanto si evince dal successivo art. 72) a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione singolarmente e nel loro complesso considerati.” (Corte di Cassazione n. 5315/1998).

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