Spese condominiali proprietario-inquilino

Capita spesso che il proprietario, condomino in un edificio, conceda in locazione l’unità immobiliare e, nel contratto, stabilisca che una parte delle spese condominiali (acqua, riscaldamento, pulizia scale, ascensore, ecc.) sia posta “a carico dell’inquilino”.

Nasce allora il dubbio: chi è, in concreto, il soggetto obbligato a pagare le spese condominiali nei confronti del condominio? Il proprietario, l’inquilino o entrambi?

Proviamo a fare chiarezza, distinguendo:

• il rapporto condominio – proprietario;
• il rapporto proprietario – inquilino.

Chi è obbligato verso il condominio

L’obbligo di contribuire alle spese condominiali è disciplinato dall’art. 1123 c.c., che stabilisce il criterio generale di ripartizione: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Si tratta di un’obbligazione propter rem, collegata cioè alla titolarità del diritto di proprietà (o altro diritto reale) sull’unità immobiliare: è condomino chi è proprietario, ed è il condomino che è tenuto a contribuire alle spese.

La Cassazione, in un orientamento ormai consolidato, ha ribadito che il debitore dei contributi condominiali è esclusivamente il proprietario-condomino, non l’inquilino. L’obbligazione verso il condominio sorge in capo a chi è titolare della quota di comproprietà sulle parti comuni, nei limiti dei millesimi di proprietà e secondo i criteri di riparto legali o contrattuali (v. Cass. S.U. n. 9148/2008; Cass. n. 13505/2019).

Ne consegue che:

• l’amministratore, quando chiede il pagamento delle spese, deve rivolgersi al proprietario, anche se il contratto di locazione prevede che talune spese siano a carico dell’inquilino;
• il proprietario resta il solo legittimato passivo nel procedimento monitorio ex art. 63 disp. att. c.c. (decreto ingiuntivo per contributi condominiali).

Inquilino e spese condominiali: rapporto interno

Sul versante locatizio, la legge n. 392/1978 (art. 9) e la prassi contrattuale prevedono che alcune spese condominiali – in particolare quelle relative ai servizi di uso comune (portineria, pulizia, riscaldamento, acqua, ecc.) – siano poste a carico del conduttore, come oneri accessori del canone.

Questi oneri, tuttavia, hanno natura di rimborso:

• il locatore, in quanto condomino, è tenuto a corrispondere al condominio l’intero importo dei contributi di sua competenza;
• il conduttore è tenuto a rimborsare al locatore la quota di spese che il contratto e la legge gli pongono a carico.

La giurisprudenza ha chiarito che la disciplina degli oneri accessori nella locazione non incide affatto sulla normativa condominiale: la legge sull’equo canone regola i rapporti tra locatore e conduttore, ma non crea alcun rapporto obbligatorio diretto tra condominio e inquilino.

La Cassazione ha affermato che:

• l’amministratore, ai sensi dell’art. 1123 c.c. e dell’art. 63 disp. att. c.c., può esigere i contributi esclusivamente dai condomini;
• non esiste una legittimazione passiva del conduttore nei confronti del condominio, salvo specifico mandato conferito dal locatore all’amministratore per la riscossione;
• il mancato pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore può costituire causa di risoluzione del contratto di locazione (art. 5 l. n. 392/1978), ma non legittima il condominio ad agire direttamente contro l’inquilino.

Pagamento diretto dell’inquilino all’amministratore

Nella prassi, per ragioni di comodità, può accadere che il conduttore versi direttamente all’amministratore le somme dovute per le spese condominiali.

In questo caso:

• il pagamento dell’inquilino è considerato come pagamento eseguito da un terzo interessato e estingue il debito del proprietario verso il condominio;
• ciò non trasforma però l’inquilino in debitore diretto del condominio, né fa sorgere un rapporto obbligatorio stabile tra condominio e conduttore;
• se l’inquilino non paga, il condominio deve comunque rivolgersi al proprietario, che rimane l’unico responsabile nei confronti del condominio.

Partecipazione dell’inquilino all’assemblea

L’art. 10 della legge n. 392/1978 riconosce al conduttore:

• il diritto di voto in luogo del proprietario nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria;
• il diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione di altri servizi comuni.

La Cassazione ha precisato che questa partecipazione dell’inquilino all’assemblea non incide sulla titolarità dell’obbligo di contribuzione alle spese: il soggetto obbligato verso il condominio rimane sempre il proprietario.

Inoltre, l’obbligo di convocazione grava sull’amministratore nei confronti del condomino (art. 66 disp. att. c.c.); l’eventuale partecipazione del conduttore avviene per effetto di comunicazione e di accordi interni con il proprietario e non modifica il rapporto obbligatorio condominiale.

Erminia Acri-Avvocato