Nomina amministratore nuovi edifici

Nei nuovi complessi residenziali, talvolta, si entra in casa, passano i mesi, a volte gli anni, e ci si chiede se e da quando diventi obbligatorio nominare un amministratore di condominio.

L’art. 1129 del codice civile prevede che la nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condomini sono più di otto.

Ciò significa che l’obbligo di nominare un amministratore scatta nel momento in cui si raggiunge il nono condomino, non dopo un certo periodo di tempo dalla costruzione o dall’ingresso nelle abitazioni.

Per capire se nel proprio edificio la nomina è dovuta, bisogna quindi contare i proprietari, non gli appartamenti: se un unico soggetto è proprietario di più unità (ad esempio due o tre appartamenti), ai fini del conteggio vale comunque come un solo condomino.

Se un’unità è in comproprietà tra più persone, anche in questo caso, ai fini dell’art. 1129 c.c., conta come un solo condomino.

Fino a otto condomini, la nomina dell’amministratore resta facoltativa: il condominio può decidere di autogestirsi, regolando in modo informale le spese e gli interventi sulle parti comuni, oppure può comunque scegliere di nominare un amministratore se lo ritiene opportuno.

Nelle nuove costruzioni spesso si pensa che l’amministratore diventi necessario “dopo un certo tempo” dall’ingresso in casa. In realtà, il codice civile non prevede alcun termine di questo tipo.

Il condominio nasce quando esistono più proprietari di porzioni esclusive (gli appartamenti, i box, ecc.) legate in rapporto di accessorietà alle parti comuni (scale, tetto, cortile, impianti), secondo lo schema degli artt. 1117 e seguenti del codice civile, esteso ai complessi più articolati dall’art. 1117-bis c.c.

Da quel momento, tutte le regole sul condominio si applicano, comprese quelle sulla nomina dell’amministratore:

se i proprietari sono fino a otto, la nomina è possibile ma non obbligatoria

se i proprietari diventano più di otto, l’assemblea è tenuta a nominare un amministratore, senza che sia necessario attendere alcun termine.

Come si nomina l’amministratore?

Quando si supera la soglia dei nove condomini, l’assemblea deve essere convocata per deliberare la nomina dell’amministratore.

La decisione si prende con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.: in seconda convocazione, è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

L’amministratore, una volta nominato, assume un vero e proprio incarico di mandato rispetto al condominio: deve eseguire le delibere assembleari, curare la gestione delle parti comuni, riscuotere i contributi, tenere i registri e rappresentare il condominio verso i terzi e in giudizio nei limiti di legge.

Cosa fare se l’assemblea non provvede?

Può accadere che, pur essendo i condomini più di otto, l’assemblea non riesca a nominare un amministratore, per disinteresse, contrasti interni o mancanza di quorum.

In questo caso, la legge offre una via d’uscita:

“Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario” (art. 1129 cod. civ.).

Ciò significa che, in presenza dell’obbligo di nomina, anche un solo condomino può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, con un ricorso, chiedendo che sia il giudice a nominare l’amministratore.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione, volto a superare l’inerzia dell’assemblea e garantire una gestione regolare delle parti comuni.

L’amministratore nominato dal giudice non è un ausiliario dell’autorità giudiziaria, ma instaura con i condomini un normale rapporto di mandato: risponde del proprio operato all’assemblea, che potrà successivamente confermarlo, sostituirlo o revocarlo secondo le regole ordinarie.

Erminia Acri – Avvocato