Il costruttore-venditore di un edificio può riservarsi la nomina dell’amministrazione del condominio?

L’amministratore condominiale è l’organo che, su mandato dei condòmini, provvede a curare la gestione dei beni condominiali eseguendo i compiti allo stesso attribuiti dalla legge.

La funzione dell’amministratore condominiale può essere esercitata da qualsiasi persona fisica, indipendentemente dal fatto che si tratti di un professionista del settore, ma anche da uno studio associato o da una società.

Tale figura è prevista dall’art.1129, primo comma, codice civile, secondo cui, quando i condomini sono più di otto, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.”

Pertanto, l’amministratore può essere nominato:

dall’assemblea dei condòmini, con la maggioranza richiesta dalla legge (la relativa delibera deve essere approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio);

in via sussidiaria, ove i condomini non provvedano o non sia raggiunta la prescritta maggioranza, dal Tribunale, in sede di volontaria giurisdizione.

In occasione della vendita delle singole unità immobiliari non è raro che il costruttore-venditore di un edificio si riservi l’amministrazione del condominio per un certo periodo di tempo, inserendo un’apposita clausola di riserva di gestione amministrativa nei compromessi, negli atti di compravendita o nel regolamento condominiale contrattuale.

La validità di “patti” del genere deve essere valutata alla luce della disciplina codicistica in materia, in particolare del citato art. 1129 in tema di nomina dell’amministratore e dell’art.1138, che sancisce l’inderogabilità delle disposizioni sulla nomina dell’amministratore contenute nell’art.1129, con la conseguenza che, come affermato dalla dottrina e dalla giurisprudenza (Cassazione n.443/61; n..2246/61; n.2155/66; n.1604/75), mano a mano che le unità immobiliari vengono vendute dall’unico originario proprietario-costruttore, quando il numero dei condomini raggiunga il requisito numerico di cui all’art.1129 (più di otto), il Condominio “deve” nominare un proprio amministratore. Trattandosi, quindi, di un vero e proprio obbligo di nomina attribuito solo all’assemblea dei condomini in base a una disposizione definita inderogabile, la clausola con la quale il costruttore si riservi l’amministrazione per un dato periodo di tempo, pur se contenuta negli atti di vendita o in un regolamento condominiale contrattuale, deve ritenersi nulla, e l’assemblea ha il potere di convocarsi immediatamente per nominare l’amministratore.

Erminia Acri-Avvocato