“Abito in una casa bifamiliare con due proprietari. I rapporti con l’altro proprietario sono interrotti con seri problemi di convivenza civile e di gestione della cosa comune. Pensavo di risolvere il problema con la costituzione del piccolo condominio e la nomina di un amministratore. Mi hanno riferito che per costituire un piccolo condominio è necessario il consenso dell’altro proprietario. E se l’altro proprietario non dovesse acconsentire cosa posso fare? Desidero solo vivere in pace a casa mia nel rispetto dei diritti sulla proprietà e della gestione della cosa comune. Esiste un modo per non dover ricorrere un giorno sì e il giorno dopo anche all’autorità giudiziaria?”
Il condominio di edificio costituito da due soli partecipanti è definito “condominio minimo”. Con la Sentenza n. 2046 del 31.01.2006, la Corte di Cassazione civile, Sezioni Unite, ha risolto i precedenti contrasti giurisprudenziali stabilendo che anche nel caso di edificio con due soli condomini debbano applicarsi le norme sul condominio negli edifici e non quelle sulla comunione.
Le norme dettate in materia di condominio prevedono che la nomina di un amministratore è obbligatoria nei casi in cui vi sono più di otto condomini (art. 1129 cod. civ.). Ciò non esclude, però, che si decida di nominare un amministratore anche nei condomìni con meno di otto proprietari. In tal caso, ove l’edificio appartenga a due soli condomini, l’assemblea si costituisce validamente con la presenza di tutti e due i comproprietari e (come costantemente affermato in giurisprudenza, v. sentenza Corte di Cassazione n. 16377/2020) la decisione è assunta all’unanimità. Ove vi siano contrasti tra i due partecipanti e non sia possibile trovare un accordo (come per altre decisioni) diventa necessario il ricorso al giudice, ai sensi degli articoli 1139 e 1105 codice civile.
Erminia Acri-Avvocato
Erminia Acri, iscritta all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cosenza, Patrocinante in Cassazione, esercita la professione di avvocato in materia di diritto civile, diritto del lavoro e previdenza, diritto amministrativo (abilitazione all’esercizio della professione di avvocato conseguita in data 05/05/1998). Consulente legale dell’Inas-Cisl, sede di Cosenza. Attività di docenza, in materia di Diritto di Famiglia, c/o Scuola di Specializzazione in Psicoterapia ad Indirizzo Dinamico (SFPID) – Roma. Iscritta all’Albo dei Giornalisti- Elenco pubblicisti dal 01/07/2006. Responsabile “Area informativa” Progetto SOS Alzheimer On Line
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