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Il regolamento di condominio, obbligatorio (a norma dell’art. 1138 cod. civile) quando i condomini siano più di dieci, è una sorta di statuto avente la funzione di disciplinare la vita e l’attività del condominio, con un insieme di norme vincolanti per tutti i proprietari di unità immobiliari comprese nello stabile.

Spesso è il venditore – costruttore dell’edificio che predispone il regolamento.

Esso diventa vincolante per i vari condomini soltanto se, questi ultimi, nel contratto d’acquisto, facendo esplicito riferimento al regolamento, dichiarano di accettarne il contenuto.

La questione è particolarmente importante perché siffatto regolamento, definito ‘contrattuale’ proprio perché la sua efficacia deriva dalla volontà delle parti, può contenere norme che incidono sull’utilizzabilità e la destinazione delle parti dell’edificio di proprietà comune ed esclusiva (ad es. divieti e limitazioni di destinazione delle unità immobiliari), le quali, restringendo facoltà normalmente spettanti al proprietario, per essere valide, devono essere accettate in forma chiara ed univoca dai singoli acquirenti. (tra tante, v. Cass. 16832/2009; 17494/2014; 22310/2016)

 Inoltre, non di rado, l’incarico di elaborare il regolamento viene conferito al venditore col contratto preliminare di vendita. In questi casi, a quest’ultimo non è consentito redigere un qualsiasi regolamento e, soprattutto, di inserirvi, a suo arbitrio, clausole limitative dell’estensione dei poteri e delle facoltà che, normalmente, caratterizzano il diritto di proprietà dei singoli condomini.

Quindi, il semplice incarico al venditore – costruttore di predisporre il regolamento condominiale non può valere come approvazione di un regolamento di cui non si conosce il contenuto perché, allo stato, inesistente. Invero l’obbligo di rispettare il predetto regolamento nasce, per l’acquirente, solo se, il regolamento già esistente, sia espressamente richiamato ed accettato nel contratto di compravendita. Pertanto, il regolamento predisposto dal venditore, OBBLIGA, purché richiamato ed accettato nei singoli atti d’acquisto, solo i condomini che acquistano successivamente alla redazione dello stesso, ma non coloro che abbiano acquistato prima, neppure se questi ultimi si siano impegnati a rispettare un regolamento da redigersi in futuro, a meno che essi non prestino adesione al regolamento dopo la sua redazione (v. sent. Corte di Cassazione n. 856/2000).

Questi regolamenti hanno efficacia nei confronti di chi acquista non dal venditore – costruttore, ma dai primi condòmini?

Il problema riguarda le norme che pongono limitazioni alle proprietà comuni o esclusive ed è risolto dalla giurisprudenza nel senso che il regolamento, se sia stato accettato dagli iniziali acquirenti e sia stato trascritto nei registri immobiliari, ha efficacia nei confronti di tutti i successivi acquirenti sia per le norme che regolano l’uso dei servizi e delle parti comuni sia per quelle che restringono i poteri dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive o su quelle comuni. In proposito, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17493/14 e con la sentenza n.20124/2016, ha avuto modo di precisare che: “non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli arti. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c. e., occorre indicarne le specifiche clausole limitative”.

Come si modificano le clausole del Regolamento Condominiale Contrattuale?

Le clausole di natura contrattuale possono essere modificate solo col consenso di tutti i condomini rappresentanti l’intero valore dell’edificio e con voto manifestato in forma scritta. La delibera relativa deve essere anche trascritta nei registri immobiliari, ai fini dell’opponibilità ai terzi.

Invece, le clausole c.d. regolamentari, che disciplinano l’uso dei beni comuni, possono essere modificate con delibere adottate a maggioranza (v. sent. Corte di Cassazione n. 9877/2012).

Erminia Acri – Avvocato

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