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Non è raro, nella prassi della vita condominiale, che siano contestate delibere assembleari condominiali per la mancata convocazione di nuovi proprietari delle unità immobiliari.

In verità, tutti i condomini hanno il diritto di essere convocati per partecipare alle delibere dell’assemblea.

Difatti, la convocazione di tutti i condomini è requisito essenziale per la validità di ogni deliberazione assembleare. La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione, anche ad un solo condomino, comporta la nullità assoluta della delibera, anche se la quota di questi sia ininfluente al fine del raggiungimento della maggioranza occorrente (v. Cass. 12 febbraio 1993 n. 1780).

Tuttavia, quando un immobile viene trasferito da un soggetto ad un altro, per il nuovo proprietario, non è sufficiente essere un nuovo condomino per acquisire il diritto di essere invitato a partecipare alle assemblee, ma occorre che il condominio ne venga a conoscenza.

Riguardo a siffatte situazioni – in epoca precedente alla Riforma del 2012 (L. 220/2012) in materia di condominio – in più occasioni, la giurisprudenza aveva affermato che è onere dell’acquirente assumere iniziative, da solo o con l’alienante, per far conoscere all’amministratore la nuova titolarità, e che, in mancanza della comunicazione del trasferimento, l’alienante deve essere invitato alle suddette assemblee, pur non essendo l’effettivo proprietario.

Attualmente, in base al riformulato articolo 1130 c.c., comma 6, la cessione di una porzione di edificio condominiale ad un nuovo soggetto deve essere comunicata all’amministratore entro sessanta giorni in forma scritta. Si ritiene che il condomino possa dare notizia all’amministratore di condominio dell’avvenuto trasferimento, oltre che con la trasmissione della copia autentica dell’atto di cessione, anche mediante la dichiarazione di avvenuta stipula rilasciata dal notaio rogante (a condizione che vi siano tutte le indicazioni occorrenti per la tenuta del registro dell’anagrafe condominiale).

In mancanza di comunicazione, lo stesso art. 1130 c.c. prevede che “Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.

Si ritiene che la ratio della suddetta disciplina sia quella di non far gravare sull’amministratore del Condominio l’impegno della continua individuazione dei titolari delle unità immobiliari, inducendo in tal modo il condomino a cooperare fattivamente al tempestivo aggiornamento del registro di anagrafe condominiale. Non è stabilito, inoltre, con quale frequenza l’amministratore debba provvedere all’aggiornamento dei dati anagrafici, con conseguenti diverse possibili interpretazioni, da parte dei giudici, nei casi di irregolarità nelle convocazioni in assemblea.

Erminia Acri- Avvocato

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