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“In riferimento al suo intervento su “Quesiti legali-Impianto di riscaldamento e locazione”, le chiedo cortesemente di specificarmi a quale Articolo del Codice Civile Lei fa riferimento dicendo che il locatore ha dovere di sostituire gli impianti di riscaldamento, condizionamento etc. Ringraziandola anticipatamente per la sua risposta, cordialmente saluto. M. P.”

La legge 392/78, all’art. 9 stabilisce quali spese, salvo patto contrario, sono interamente a carico dell’inquilino:

  1. Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
  2. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
  3. Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
  4. Gli oneri di cui al primo comma addebitati dal locatore al conduttore devono intendersi corrispettivi di prestazioni accessorie a quella di locazione ai sensi e per gli effetti dell’articolo 12 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
  5. La disposizione di cui al quarto comma non si applica ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.

Il codice civile individua i doveri principali del locatore negli artt.1574 e 1575.

Art. 1575 Obbligazioni principali del locatore.
Il locatore deve:
1) consegnare (1171) al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione (1585 e seguenti).


Art. 1576 Mantenimento della cosa in buono stato locativo.
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (1609, 1621). Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Pertanto, con la firma del contratto di locazione, in virtù degli obblighi posti dalle due suddette norme, il locatore è tenuto a far eseguire lavori anche di modifica strutturale sull’immobile e sugli impianti, dovendo mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto. Sono, invece, di competenza del conduttore le opere di piccola e ordinaria manutenzione, caratterizzate dalla ricorrenza periodica e dall’entità economica contenuta della spesa.

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