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Il codice civile, all’articolo 1126, disciplina le spese di manutenzione del lastrico solare – che è la copertura dell’edifico o di uno dei suoi corpi di fabbrica- di uso esclusivo stabilendo che esse spettano per un terzo a chi ne ha l’utilizzo esclusivo, mentre i restanti 2/3 devono essere sostenuti da tutti i condomini che fruiscono della copertura comune, in proporzione delle rispettive quote millesimali.

La “terrazza a livello” di uso esclusivo è una superficie scoperta calpestabile cui si accede da un appartamento posto al medesimo livello e che funge da copertura dei sottostanti locali abitabili o parti comuni. E’ caratterizzata per il fatto di avere la funzione dei normali terrazzi, per il proprietario dell’unità abitativa posta al livello, e la funzione del tetto o del lastrico solare condominiale per i proprietari delle unità poste ai livelli inferiori.

L’ipotesi in esame, infatti, non si ritiene inquadrabile nell’articolo 1125 codice civile, che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l’uno all’altro sovrastante, applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, anche se ad essa sia sottoposto un solo locale, non venendo meno, in questo caso, la funzione di copertura della terrazza stessa (sentenza Cassazione civile n.11029/2003).

In proposito, la giurisprudenza ha avuto occasione di precisare che la disposizione di cui all’art. 1126 codice civile, nel determinare la partecipazione alla suddetta spesa nella misura di due terzi, per “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a tutti coloro ai quali appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, restandone esclusi i condomini alle cui porzioni il lastrico stesso non sia sovrapposto (sentenza Cassazione civile n.7472/2001; n.14196/2011). Inoltre, il proprietario esclusivo del lastrico o della terrazza è tenuto alla doppia contribuzione quando sia proprietario anche di una delle unità immobiliari sottostanti, in proporzione al valore della medesima (sentenza Cassazione civile n.11449/92).

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