Limiti e maggioranze.
Le
modalità di modifica del regolamento di condominio, come più volte confermato dalla giurisprudenza, variano a seconda che si tratti di regolamento di origine contrattuale o di regolamento assembleare.
Il
regolamento assembleare è
quello disciplinato dall’articolo 1138 codice civile, che
lo prevede come obbligatorio nei condomini con un numero di
condomini superiore a dieci,
stabilendo che esso richiede, per l’approvazione da parte
dell’assemblea, la maggioranza qualificata di cui all’art.1136 2° comma codice civile,
ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei millesimi complessivi.
Tale regolamento contiene la regolamentazione dell’uso delle parti comuni, della ripartizione delle spese, norme sul decoro dell’edificio e norme sull’amministrazione, ma non può imporre limiti ai diritti di
ciascun condomino, pena la nullità delle clausole.
Il
regolamento di origine contrattuale richiede
l’approvazione unanime dei condomini
(spesso viene approvato per relationem perchè richiamato nei singoli atti di acquisto), e contiene clausole
che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive
o comuni o che attribuiscono ad alcuni di loro maggiori diritti
rispetto agli altri. In
particolare, come precisato dalla Corte di Cassazione (sentenza
n.11684/00), esso può contenere: l’imposizione di pesi a
favore di proprietà a carico di altre (servitù); prestazioni di condomini a favore di altri (oneri reali); imposizioni
di limiti al godimento di unità immobiliari (ad es. divieto di tenere animali o di adibire l’appartamento a determinate attività).
A differenza del regolamento assembleare che può essere modificato a maggioranza, il regolamento contrattuale può essere modificato solo all’unanimità, o meglio, come chiarito dalla giurisprudenza (sentenza Cassazione n.5626/02), solo le clausole relative alle materie effettivamente di natura contrattuale richiedono, per la modifica, l’unanimità, mentre
per la modifica delle clausole cosiddette regolamentari (quelle
previste dall’art. 1138 cod.civ.) è sufficiente la
maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 2° comma cod. civ., anche se contenute in un regolamento di origine contrattuale.
Pertanto,
ove un condominio abbia adottato un regolamento contrattuale, per la
modifica occorre l’unanimità solamente per modificare quelle
clausole che attribuiscano limiti o facoltà maggiori ai
singoli condomini, mentre per la modifica delle norme ordinarie, come
quelle relative all’utilizzo delle parti comuni, basta la maggioranza
qualificata.
Erminia
Acri-Avvocato
Erminia Acri, iscritta all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cosenza, Patrocinante in Cassazione, esercita la professione di avvocato in materia di diritto civile, diritto del lavoro e previdenza, diritto amministrativo (abilitazione all’esercizio della professione di avvocato conseguita in data 05/05/1998). Consulente legale dell’Inas-Cisl, sede di Cosenza. Attività di docenza, in materia di Diritto di Famiglia, c/o Scuola di Specializzazione in Psicoterapia ad Indirizzo Dinamico (SFPID) – Roma. Iscritta all’Albo dei Giornalisti- Elenco pubblicisti dal 01/07/2006. Responsabile “Area informativa” Progetto SOS Alzheimer On Line
https://www.lastradaweb.it/erminia-acri/
