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Parti comuni del condominio sono quelle costitutive della struttura stessa dell’edificio, i locali destinati ai servizi comuni, nonchè le opere, installazioni e manufatti che servono all’uso ed al godimento comune. Ai sensi dell’art.1117 codice civile, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:

1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;

2) i locali per la portineria e l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Tra gli elementi che, spesso, sono fonte di lite circa la qualificazione come parte comune, soprattutto ai fini della spettanza delle relative spese, si palesano le fioriere di cemento armato che servono anche da parapetto di un balcone aggettante. I balconi aggettanti, come precisato dalla giurisprudenza, costituiscono un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, quindi appartengono in via esclusiva al proprietario di quest’ultima, mentre i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare di proprietà comune solo ove si inseriscono nel prospetto dell’edificio, contribuendo al decoro estetico ed architettonico dell’edificio.

In particolare, per le fioriere, solo ove esse facciano parte del decoro architettonico dell’edificio ovvero costituiscano parte integrante della struttura dello stabile, possono costituire un bene condominiale e le spese ad esse relative gravano su tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà di ciascuno, altrimenti appartegono in via esclusiva al proprietario della corrispondente unità immobiliare (sentenza Corte di Cassazione n.6624/2012).

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