Quesiti legali-Disdetta locazione.

L’inquilino può pretendere di annullare la propria disdetta?

“Gentile
Avvocato, in ottobre 2007 l’inquilino di un mio appartamento mi ha
notificato con raccomandata la disdetta di affitto e venendomi poi a
trovare mi ha fatto capire che probabilmente avrebbe lasciato
l’appartamento anche prima dei 6 mesi consueti, e quindi se trovavo
un inquilino da fare subentrare mi sarebbe stato grato perché
così poteva evitare di pagare l’affitto per i mesi in cui non
avrebbe goduto dell’appartamento. Io mi sono subito data da fare per
trovare un inquilino nuovo e caso ha voluto che proprio la mamma
dell’inquilina (sempre mio appartamento) dell’appartamento a fianco
fosse interessata per potersi avvicinare alla figlia, così
abbiamo stipulato un contratto preliminare dove ho ricevuto caparra
ed abbiamo fissato l’entrata per Aprile 2008 in quanto la signora
stava vendendo casa sua con rogito fissato per Giugno, all’atto del
quale dovrà lasciare la casa. A metà Gennaio
l’inquilino che mi aveva notificato la disdetta a ottobre mi viene a
trovare e mi chiede se posso ritenere annullata la disdetta e
concedergli ancora per un anno l’appartamento. Ovviamente ho negato
il consenso e gli ho anche spiegato che avevo già preso
accordi per il subentro e non potevo assolutamente andargli in
contro. L’inquilino si è arrabbiato dicendo che avrei dovuto
chiedergli il consenso prima di riaffittare, ma avendo una disdetta
scritta non mi sembra che io avessi questo dovere. Circa una
settimana dopo questo colloquio ho ricevuto una lettera in cui si
chiede la recessione alla disdetta di Ottobre ed il proseguimento del
contratto di locazione per un anno alle stesse condizioni. Ho inviato
immediatamente lettera con raccomandata negandogli il consenso ed
intimandogli la liberazione dell’appartamento in aprile a scadenza
dei 6 mesi ma non ho sortito nessun effetto. A questo punto ho
contattato la persona con cui avevo stipulato il nuovo contratto per
chiederle fino a che data poteva rimanere in casa propria ma mi ha
detto che aveva concordato sul preliminare di vendita la liberazione
entro la fine di Giugno e che se non poteva prendere possesso
dell’appartamento che gli avevo promesso in affitto si ritroverebbe
in mezzo ad una strada, oppure sarebbe costretta ad affittare
temporaneamente un altro appartamento e a subire un doppio trasloco e
a lasciare gran parte dei mobili in deposito, ma ovviamente mi ha
detto che non ha intenzione di rimetterci tutti questi soldi per la
leggerezza di qualcun altro, anche perché non ha intenzione di
perdere la possibilità di venire ad abitare così vicino
a sua figlia, anche perché ha già 82 anni e comincia ad
avere qualche problema di salute pertanto per lei è
fondamentale potere ottenere questa locazione, ed io so che avrei un
ottima inquilina perché già conosco la figlia e so che
sono bravissime persone, pertanto vorrei fare tutto ciò che è
in mio potere per andargli incontro. So che se faccio causa
all’inquilino ci vorrà comunque un anno per ottenere lo
sfratto esecutivo, perciò alla fine avrei comunque perso, in
un caso di questo genere non c’è un mezzo più veloce
per ottenere la liberazione dell’appartamento? Quali strade legali ho
per potere riottenere in tempi brevi il possesso del mio
appartamento? In
attesa di una sua risposta la saluto cordialmente. M.B.”

Il
nostro ordinamento prevede che se l’inquilino vuole risolvere
il contratto di locazione ed andarsene prima della sua naturale
scadenza o non intende rinnovarlo, deve dare al proprietario una
disdetta scritta nei termini stabiliti dal contratto e dalla legge,
che richiede un anticipo di almeno sei mesi per consentire al
proprietario di cercare un nuovo inquilino.

La
disdetta è un atto “unilaterale recettizio” che,
in quanto tale, ha efficacia
nel momento in cui viene a conoscenza della controparte non
recedente, ed assolve alla funzione di porre fine al rapporto di
locazione, in questo caso.

Pertanto,
la pretesa dell’inquilino di ripristinare il rapporto di locazione è
del tutto infondata.

La
proprietaria può tutelarsi giudizialmente con una procedura
che prevede l’intimazione di sfratto per finita locazione e
contestuale citazione dell’inquilino per la convalida presso il
tribunale competente. Con questo atto si cita l’inquilino a
comparire davanti al Giudice nella data fissata per l’udienza (da uno
a tre mesi dal deposito del ricorso, a seconda dei tribunali). Se
l’inquilino non si presenta o non si oppone, lo sfratto è
convalidato ed il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio
dell’immobile (in genere, a distanza di non meno di un mese) e manda
l’atto alla Cancelleria per l’apposizione della formula esecutiva in
cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in
esecuzione l’atto di sfratto. Da quel momento, i tempi dell’effettivo
rilascio dipendono, in parte, dai tempi degli ufficiali giudiziari,
in parte dalla “resistenza” dell’intimato e, quindi, dal
numero di tentativi da esperire.

Erminia
Acri-Avvocato