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L’installazione di un cancello condominiale costituisce innovazione? Un condomino può installare un cancello sul passaggio comune senza il consenso dell’assemblea?


Molte volte sorgono dubbi sulla liceità di lavori diretti a modificare parti comuni e sulla maggioranza occorrente per la validità delle relative delibere assembleari .

Un caso piuttosto frequente è quello della chiusura di un’area di accesso allo stabile condominiale con un cancello o della sostituzione del cancello d’ingresso al cortile condominiale, dotato di sistema di apertura manuale, con altro a movimento automatizzato.

Riguardo alla prima ipotesi, la Corte di Cassazione ha avuto modo di precisare che la delibera assembleare con cui si dispone la chiusura di un’area di accesso allo stabile condominiale con un cancello, con consegna della chiave di apertura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell’assemblea attenendo alla regolamentazione dell’uso della cosa comune senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini.

Quanto all’applicazione al cancello condominiale di un sistema di apertura automatizzato, secondo la giurisprudenza, essa non costituisce innovazione ma semplice modificazione della cosa comune, perchè volta ad un uso del bene più intenso e proficuo, ad un più comodo godimento di esso e ad una maggior sicurezza del Condominio, senza implicare alterazione sostanziale o funzionale del bene stesso o mutamento della sua destinazione. Anche il ripristino di un cancello esistente all’origine, ma rimasto inutilizzato per molto tempo, non costituisce innovazione.

Pertanto, le relative delibere non richiedono la maggioranza qualificata prevista per le innovazioni, ma, in prima convocazione, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, in seconda convocazione, sono valide se riportano un numero di voti che rappresenti il terzo dei condomini e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Anche il singolo condomino, di regola, può installare un cancello sul passaggio comune, purché ne consegni le chiavi agli altri comproprietari. Infatti, tale comportamento è ritenuto lecito perchè non impedisce l’altrui pari uso della cosa comune, ma ha lo scopo di apportare alla cosa comune le modifiche necessarie per il suo miglioramento, sicchè non può considerarsi come spoglio, nè come turbativa o molestia del compossesso degli altri comproprietari -come affermato nella sentenza della Corte di Cassazione n.8394/2000-.

Erminia Acri-Avvocato

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