Quesiti legali- Difetti edificio condominiale e responsabilità del costruttore.

“Avendo acquistato una casa nuova da tre anni ed avendo notato, da qualche mese, muffa, infiltrazioni d’acqua, sia a casa sia nel garage sia nelle scale – altri condomini sono nello stesso stato-, vorrei sapere quali diritti ho, quali rimedi. Posso fare causa al costruttore?”

In base alla disposizione dell’articolo 1669 codice civile, sussiste a carico del costruttore-venditore una responsabilità per gravi vizi dell’edificio nei confronti dei compratori delle unità immobiliari.

Si tratta di una garanzia di durata di 10 anni dall’ultimazione dei lavori, indipendentemente dalla data di acquisto dell’immobile. La denuncia deve essere fatta al costruttore entro un anno dalla scoperta o dal momento in cui il danneggiato abbia avuto un grado di conoscenza seria della gravità dei difetti, della loro incidenza sulla possibilità di godimento dell‘edificio e della derivazione dei difetti dall’attività di esecuzione imperfetta dei lavori; ed entro un altro anno dalla denuncia dei vizi deve essere proposta l’azione giudiziaria nei confronti del costruttore.

La norma citata si applica in tre ipotesi:

• avvenuta rovina, totale o parziale, dell’immobile;
• attuale pericolo certo ad effettivo che in un futuro, più o meno prossimo, possa verificarsi la rovina totale o parziale;
• esistenza di gravi difetti della costruzione, che pregiudichino la caratteristica di lunga durata del bene.

La giurisprudenza, negli anni, ha allargato il concetto di gravi difetti costruttivi, tra i quali si ritengono rientranti non solo quelli riguardanti le strutture portanti, ma anche parti accessorie del fabbricato (quali impermeabilizzazione, rivestimenti, infissi, pavimentazione, impianti, ecc.), purché ciò si ripercuota sulla funzionalità e fruibilità dell’edificio (Corte di Cassazione, sentenza n.10857/08).

Secondo la più recente sentenza della Corte di Cassazione n.13707/2023,  “Ai fini della proponibilità dell’azione risarcitoria prevista dall’art. 1669 c.c. in caso di rovina o di gravi difetti di cose immobili destinate a durare nel tempo, il termine di dieci anni dal compimento dell’opera previsto da tale norma attiene alle condizioni di fatto che danno luogo a responsabilità del costruttore e non anche all’esercizio della suddetta azione la quale può essere iniziata anche dopo la scadenza del suddetto termine, purché entro un anno dalla denunzia dei vizi. Quest’ultima, a sua volta, deve farsi nel termine di un anno dalla scoperta dei vizi, la quale si intende verificata quando il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera (nella specie attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese.”

Erminia Acri-Avvocato