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Oggi è possibile comprare casa da soli. Vi spieghiamo come e perché.


 

Dopo i recenti provvedimenti legislativi, l’acquisto o la vendita di un immobile è possibile anche da soli, senza rischi. Si fa sicuramente più fatica, ma si risparmia e si evitano, in alcuni casi, brutte sorprese. Molte sono le agenzie di intermediazioni immobiliare, ma quelle più serie che garantiscono maggiore professionalità sono anche quelle che chiedono le provvigioni più elevate.

In più si è diffuso anche in questo settore la pratica del “cartello”, cioè si stabiliscono provvigioni sempre più alte, impedendo la concorrenza e la possibilità di scegliere tra servizi che effettivamente differiscono tra loro. Pertanto, insieme all’aumento dei prezzi delle case che in quest’ultimi anni sono lievitati, sono aumentati anche i guadagni delle agenzie immobiliari calcolati in percentuali sul prezzo degli immobili.

Da ora in poi, però, se al mutuo, per l’acquisto, della casa non si può rinunciare, alle spese dell’agenzia si, acquistare o vendere un immobile attraverso il fai-da-te concede maggiore libertà e la trattativa può risultare più elastica, in quanto dipende solo dalle parti coinvolte. Il personaggio fondamentale in questo settore è il notaio, a cui spetta il compito di verificare che l’immobile non riservi sorprese di alcun genere.

Naturalmente avvalersi dell‘opera del professionista ha un costo, ma è l’unica garanzia per chi vuole stipulare un contratto di compravendita che sia esente da rischi.

Ma perché le agenzie immobiliari possono ormai restare fuori dalle trattative?

Il motivo è semplice. La recente riforma del diritto fallimentare, dallo scorso gennaio, tutela maggiormente gli acquirenti in caso di fallimento del venditore, quindi la funzione di intermediazione delle agenzie viene meno e resta limitata alla ricerca delle case da vendere o comprare.

Innanzitutto:

1) la nuova legge prevede solo un anno per poter revocare una vendita.

Sono, infatti, revocabili solo vendite e preliminari sottoscritti l’anno precedente al fallimento (non più 2 anni);

2) Se la vendita riguarda un’abitazione principale, dell’acquirente o dei suoi familiari stretti, non è mai revocabile, sempre ché sia stato pagato il “giusto prezzo” (cioè al valore di mercato).

A queste condizioni, dunque, il rischio del fallimento è ridimensionato.


3) Le stesse regole valgono per i preliminari, ma solo se trascritti presso la Conservatoria dei registri fallimentari, in questo modo l’acquirente coinvolto in un fallimento ha il diritto di riavere il denaro versato. E’ chiaro che si recupera solo l’importo dichiarato e non quello realmente pattuito (che di solito è più alto). Inoltre, la trascrizione del contratto preliminare non tutela solo dal fallimento, ma anche dalla possibilità (ed accade nella pratica) che, nei mesi che trascorrono tra il preliminare ed il rogito, il venditore non possa vendere ad altri l’immobile o iscrivere un’ipoteca sulla casa.


4) Se si tratta, poi, di una casa in costruzione, il preliminare d’acquisto è sempre garantito, perché si tratta di un atto che, anche se non trascritto, non è revocabile. Sempre che si sia trattato di una vendita al “giusto prezzo” e che l’acquirente si impegni a fissare la propria residenza presso l’immobile acquistato entro l’anno.

5) Una particolare garanzia è prevista per chi acquista una casa in costruzione. Il costruttore deve ottenere, per garantire gli importi versati dal cliente prima del rogito, una fideiussione. In caso di fallimento, quindi, l’acquirente può incassare la fideiussione.

6) Un’altra tutela è prevista, poi, dopo il passaggio della proprietà. Se il fallimento è dichiarato dopo la vendita, l’acquirente, all’asta, ha il diritto di prelazione. Non è un gran vantaggio, ma almeno può recuperare l’immobile ad un prezzo minore.


Il quadro normativo, dunque, è cambiato ed è a favore di acquista la casa. Ciò che rimane invece invariato è la posizione delle agenzie che, nonostante gli ultimi provvedimenti normativi sulla possibilità di detrarre dalle tasse il 19% dei compensi agli agenti, poco o niente è cambiato sul fronte delle provvigioni che rimangano al 3% e gravano sia sul venditore che sull’acquirente che, quindi, non deve solo sobbarcarsi il prezzo di un immobile, ma deve anche pagare il 3% in più all’agenzia.

Quindi, con una modifica normativa a favore del compratore, basta il notaio, anzi è l’unico a garantire un acquisto sicuro.

Maria Cipparrone (avvocato)

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