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Quali i rischi per chi acquista o vende casa tramite agenzia e come tutelarsi.


I prezzi delle case sono arrivati alle stelle e le agenzie immobiliari fanno affari d’oro!


Da alcune indagini da parte dell’Autorità Antitrust è emerso che le maggiori associazioni di categoria del settore immobiliare, violando le regole del libero mercato, stabiliscono accordi sulle tariffe minime da applicare a chi vende o compra casa: venditori e compratori non hanno molte possibilità di scegliere il mediatore più vantaggioso, perché la stragrande maggioranza di essi propone, più o meno, le medesime condizioni.

Per chi si addentra nei meandri del mercato immobiliare, è importante, dunque, tenere ben presenti alcuni dati essenziali per la buona riuscita della compravendita.

  • Uniformità del mercato.

La maggior parte delle agenzie chiede, come provvigione, il 3 % del valore della casa. Inoltre, contrariamente a quanto avviene all’estero, dove la percentuale di provvigione è più elevata, ma è solo il venditore a doverla pagare, in Italia essa è a carico sia del venditore sia del compratore, per cui la cifra si raddoppia!

Sulla percentuale sopraspecificata, si deve, poi, considerare l’Iva che, pertanto, costituisce un costo aggiuntivo alla provvigione e che, dalla maggior parte delle agenzie non viene specificato.

Ancora, si consideri che le tariffe applicate dovrebbero essere differenti a seconda che l’agenzia svolga un’attività di intermediazione semplice (consistente solo nel mettere in contatto le parti) o di intermediazione con servizi (in questo caso l’agenzia interviene anche nelle trattative di compravendita ecc.). Invece, nessuna agenzia tiene conto di questa distinzione, applicando la medesima tariffa, indipendentemente dai servizi prestati al cliente.

Nel caso in cui si chiedano sconti, non viene mai posto un netto rifiuto, ma, poichè, il mediatore non vuole rinunciare a parte del suo guadagno accetta l’idea della riduzione della provvigione nel caso in cui l’immobile venga venduto al prezzo massimo di mercato oppure a versare la metà dell’ IVA legalmente dovuta e così via.

  • Posizione del venditore e del compratore.


Chi vende rischia, senz’altro, meno di chi compra. Infatti, l’intermediazione facilita la ricerca dell’acquirente, risparmiando al venditore l’impegno di dover gestire le visite dell’immobile.

Il compratore, al contrario, deve stare con gli occhi bene aperti e, per tutelarsi, prima della redazione del contratto, può dare incarico ad un notaio di compiere tutti i controlli sull’immobile (per legge è, comunque, obbligato a farli).

E’ anche importante prestare attenzione nella stipula del contratto preliminare di vendita (il c.d. compromesso) che impegna le parti a concludere l’affare, stabilendo tempi e modalità.

Se il contratto viene firmato davanti al notaio, si può chiedere che venga redatto in forma privata: senza autenticazione delle firme, infatti, non c’è obbligo di trascrizione al Pubblico registro, con risparmio dei relativi costi.

  • Occhio alle trappole.

  1. Clausola di esclusiva.
  2. Quando ci si rivolge ad un’agenzia, questa potrebbe proporre la sottoscrizione di un modulo con cui si affida all’intermediario l’incarico di acquistare o vendere casa.

    Questa procedura è già abbastanza limitativa della libertà del cliente, perché fa sorgere un impegno di quest’ultimo nei confronti dell’agenzia.

    Le cose si complicano qualora si dovesse firmare un accordo con cui si concede all’intermediario l’esclusiva: in tal caso, non ci si potrà rivolgere ad altre agenzie, rischiando, inoltre, il pagamento di penali in caso di recesso dal contratto.

    Si consiglia, dunque, di evitare questo tipo di accordi, ma di fare riferimento a diverse agenzie, specificando le caratteristiche della casa desiderata e lasciando un recapito per poter essere richiamati.

    Nel caso in cui tutte le agenzie a disposizione prevedano la sottoscrizione di un accordo con clausola di esclusiva, è necessario indicare nel modo più preciso possibile le proprie esigenze e fare eliminare dal contratto quelle clausole che prevedano il pagamento di penali o rimborsi spese nel caso in cui si riesca a vendere l’immobile senza l’apporto dell’agenzia o si decidesse di revocare l’incarico prima della scadenza. In ogni caso è utile comunicare l’eventuale decisione tramite raccomandata a.r.

  3. Pagare a operazione conclusa.
  4. Secondo la legge, l’ammontare delle provvigioni è determinato dall’accordo delle parti. In mancanza, è possibile fare riferimento alle tariffe fissate dalle Camere di Commercio.

    L’importante è pagare l’intermediario solo dopo la conclusione dell’affare: prima di allora, l’agenzia non ha diritto ad alcuna commissione.

  5. Una proposta d’acquisto.
  6. E’ possibile che l’agenzia inviti il compratore a firmare una proposta d’acquisto, con cui ci si impegna unilateralmente ad acquistare un immobile, offrendo un certo prezzo e versando una sorta di caparra.

    Si sconsiglia di firmare documenti del genere, a meno che questa proposta non funga da contratto preliminare, contenendo tutte le garanzie sulle caratteristiche della casa e stabilendo tempi e modalità di pagamento.

    Comunque, nel momento in cui si decide di firmare una proposta d’acquisto, in relazione al versamento della caparra, è bene intestare un assegno, non trasferibile barrato, al venditore e non all’agenzia. Inoltre, l’assegno dovrà essere incassato dal venditore solo quando accetta la proposta.

    A tal fine, conviene fissare un termine breve, non oltre sette giorni, per la risposta.

  7. Inadempienze del mediatore.

Innanzitutto va verificato che il mediatore immobiliare sia iscritto nell’apposito ruolo tenuto dalla Camera di Commercio. In caso contrario, l’intermediario non ha diritto alla provvigione.

Inoltre, in base ad una sentenza della Corte di Cassazione (sent.n. 5938/93), di fronte a gravi inadempienze, come la mancata comunicazione al compratore che la casa è ipotecata, che sia necessario compiere lavori urgenti nell’appartamento o nelle parti comuni, o, non indicare la presenza di servitù di passaggio o altri vincoli, in tutti questi casi, il cliente ha diritto a negare o a ridurre l’importo della provvigione.

Maria Cipparrone ( avvocato )

Laura Trocino ( praticante avvocato )

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