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Quesiti legali-Costituzione condominio.
di Erminia Acri  ( erminia.acri@lastradaweb.it )

15 settembre 2009



Quali regole?



Spett.le Avv.ssa, leggo spesso i sui articoli pubblicati su Lastrada Web in riferimento alle leggi che regolano la materia del condominio, mi chiamo D.A., abito a Castrolibero e mi occupo della gestione del condominio (15 villette a schiera), poiche’ la gestione avviene in modo "familiare" quindi autogestito ma con regolari verbali di assemblea e approvazione di bilancio annuale, mi chiedo se e’ necessario registrare il condominio al fine di essere in regola o possiamo gestire il condominio così come stiamo facendo, tenendo presente che alla data attuale, dopo 20 anni, non ci sono stati problemi di liti o altro. La richiesta non e’ a caso, in quanto alcuni condomini vogliono affittare le villette, e la preoccupazione e’ se comunque per eventuali contestazioni si puo’ ricorrere ad un legale per il recupero delle spese ordinarie e straordinarie (anche se queste spettano al proprietario giusta sentenza cass. n.17619/07).. La ringrazio per l’attenzione che potra’ dedicarci e porgiamo distinti saluti”.




Per la nascita del condominio non occorrono particolari formalità, poiché esso si costituisce con il frazionamento da parte dell’unico proprietario di un edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più soggetti, in proprietà esclusiva. Da tale momento trovano applicazione tutte le norme sul condominio.


In particolare, il Codice civile -art. 1129- stabilisce che quando i condomini sono più di 4, deve nominarsi un amministratore -in mancanza di delibera provvede, su ricorso anche di un solo condomino, l’autorità giudiziaria – il quale dura in carica un anno ed ha la rappresentanza del condominio. Ai sensi dell’articolo 1138 del codice civile è obbligatoria la redazione di un regolamento di condominio quando vi sono più di dieci condomini.


Pertanto, nel caso in esame esiste già un condominio, e poichè i condomini sono più di dieci v’è l’obbligo di nominare un amministratore (anche tra i condomini stessi) e di redazione del regolamento condominiale, e si applicano tutte le norme che disciplinano il condominio, a partire dalle disposizioni sugli adempimenti fiscali che ormai dal 1997 sono state introdotte.


In ordine alle eventuali inadempienze nei pagamenti delle spese condominiali da parte di qualche inquilino, il condominio, come affermato costantemente dalla giurisprudenza, può rivolgersi per la riscossione solo al condomino-locatore, il quale poi può rivalersi sull’inquilino.




Erminia Acri-Avvocato

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