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Debiti condominiali.
di Erminia Acri  ( erminia.acri@lastradaweb.it )

22 settembre 2008



Il singolo condomino non pu˛ essere costretto a pagare per tutti.




Per lungo tempo la giurisprudenza, in prevalenza, ha qualificato come “solidali” le obbligazioni condominiali, ossia i debiti del condominio verso gli estranei (ad es. fornitori), con la conseguenza che si è ritenuto che il creditore potesse agire contro uno qualunque dei condomini per ottenere il pagamento dell’intera somma dovuta, e che poi quel condomino potesse agire contro gli altri condomini per vedersi rimborsare le quote anticipate.

In contrasto con tale orientamento solo in qualche sentenza si era riconosciuta la natura “parziaria” degli obblighi assunti dal condominio, con esclusione, quindi, che un singolo condomino potesse essere costretto a pagare l’intero debito, ed affermazione che il creditore potesse chiedere a ciascun condomino solo la quota di debito di competenza dello stesso, calcolata in base ai millesimi.

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione -Sezioni Unite- che, con la sentenza n.9148/08, inaspettatamente, ha composto il suddetto contrasto giurisprudenziale, aderendo all’orientamento minoritario della giurisprudenza, ed affermando, quindi, la natura parziaria delle obbligazioni contratte dal condominio.

La solidarietà, precisa la Cassazione, è un principio che vale tutte le volte che la prestazione comune a ciascuno dei debitori è indivisibile, ma se invece l’obbligazione è divisibile -e la legge non la considera solidale-, il principio della solidarietà tra i debitori deve essere contemperato con quello della divisibilità stabilito dall’articolo 1314 del codice civile, secondo il quale, quando ci sono più debitori e la causa dell’obbligazione è la stessa, ciascuno dei debitori è tenuto a pagare solo la sua parte di debito. Quanto alle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio, la prestazione è unica riguardo al creditore, mentre l’obbligazione dei condomini – consistendo in una somma di denaro – è una prestazione comune, ma divisibile. Inoltre, nessuna disposizione di legge prevede espressamente che il principio della solidarietà si applichi ai debiti dei condomini. Né la solidarietà può essere ricondotta all’unitarietà del gruppo dei condomini, perchè il condominio è un ente di gestione, ma non è titolare di un patrimonio autonomo o di diritti ed obblighi, sicchè i debiti contratti nell’interesse del condominio non si assumono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti.


Pertanto, il creditore del condominio non può agire contro un solo condomino per il pagamento dell’intera somma dovutagli dal condominio, ma soltanto nei confronti dei condomini che non hanno versato la propria quota, e limitatamente a quest’ultima.







Erminia Acri-Avvocato

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