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Convocazione assemblea condominiale.
di Erminia Acri  ( erminia.acri@lastradaweb.it )

5 aprile 2008



Quali modalitÓ per l'avviso?




L’assemblea è l’organo principale del condominio, avendo funzione deliberante, e può essere validamente e regolarmente costituita solo dopo la redazione ed approvazione delle tabelle millesimali.


L’assemblea può essere convocata in via ordinaria o in via straordinaria: in via ordinaria è convocata almeno una volta l’anno per discutere e deliberare sulle materie indicate dall’articolo 1135 cod.civ. (nomina, sostituzione e revoca dell’amministratore, decisione di promuovere una lite o di resistere ad una domanda giudiziale, approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno, approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, interventi di manutenzione straordinaria). In via straordinaria essa è convocata quando l’amministratore lo ritiene necessario o quando ne facciano richiesta almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio.


L’avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, però la legge non prescrive particolari modalità di notifica ai condomini dell’avviso di convocazione per la regolarità delle relative assemblee, a meno che non sia il regolamento a imporre particolari modalità di notifica. Pertanto, la comunicazione può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo, e può essere provata da univoci elementi dai quali si evinca, anche presuntivamente, che il condomino ha ricevuto la notizia della convocazione.


Quest’orientamento è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza n.8449/2008, in cui si precisa che la delibera è annullabile – non nulla, il che ne comporta la validità ed efficacia ove non impugnata nel termine di trenta giorni- quando anche uno solo dei condomini non è stato avvisato dell’assemblea, ma, in ordine all’avviso di convocazione, non essendo previsto alcun obbligo di forma, è sufficiente che l’invito, indipendentemente dalla sua effettiva conoscenza, sia stato regolarmente fatto ad ogni condomino e tale condizione ricorre ove, come nel caso specifico esaminato, esista “una prassi (correttamente intesa come regolare ripetersi di comportamenti precedentemente accettati nello svolgimento di analoghi rapporti) in base alla quale l’avviso di convocazione di assemblea condominiale, destinato ad uno dei condomini non abitanti nell’edificio condominiale viene consegnato ad altro condomino, suo congiunto...... con la conseguenza che l’avvenuta consegna dell’avviso di convocazione al congiunto, deve ritenersi regolare essendo l’atto - recapitato in tal guisa e pervenuto nella sfera di normale ed abituale conoscibilità del destinatario - idoneo a creare nello stesso una situazione giuridica di oggettiva conoscibilità con l’uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conforme alla clausola generale di buona fede...”.



Erminia Acri-Avvocato

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