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Inadempienze spese condominiali
di Erminia Acri  ( erminia.acri@lastradaweb.it )

20 luglio 2006

Chi paga le spese condominiali di ordinaria gestione ?
Chi deve convocare l'inquilino alle assemblee condominiali ?

Nella quotidiana vita condominiale, non è raro che gli amministratori si vedano rifiutare il pagamento di spese di gestione ordinaria da proprietari di immobili dati in locazione i quali, erroneamente, ritengono di doverne essere esonerati visto che la legge sull’equo canone (art.9 L.392/78) impone agli inquilini, oltre al pagamento del canone di locazione, anche quello del pagamento delle spese per :

  • il servizio di pulizia;
  • il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • la fornitura di altri servizi comuni;
  • il servizio di portineria nella misura del 90%, salvo che sia stata stabilita una misura inferiore.

Ciò comporta il ricorso, da parte dell’amministratore, alla richiesta di decreto ingiunto per ottenere il pagamento dei contributi non riscossi, con aggravio di spesa per il condomino debitore.

Colui che, per delega, amministra l’immobile, infatti, ha l’obbligo di agire nei confronti dei condomini non in regola con il pagamento dei contributi condominiali.

In verità - come costantemente affermato dai giudici - l’inquilino è tenuto a versare al proprietario le spese condominiali previste dalla legge sull’equo canone, mentre nei confronti del condominio è il proprietario, che ha la qualità di condomino, a dover effettuare il pagamento delle medesime spese, perché il condominio è estraneo al rapporto di locazione, che intercorre tra il proprietario dell’immobile locato e l’inquilino.

Di conseguenza, l’amministratore può agire legalmente per il pagamento delle suddette spese solo contro il condomino proprietario e non anche contro l’inquilino (Cass.n.4606/88; Cass.n.1104/94).

Tuttavia, il condomino - locatore, dopo aver effettuato il pagamento, può agire nei confronti dell’inquilino per ottenere il pagamento delle spese a suo carico, purché gli abbia fornito un’adeguata giustificazione delle spese stesse, indicando i criteri di ripartizione ed offrendo in visione i relativi documenti.

Spesso, inoltre, è fonte di polemiche la convocazione dell’inquilino per le assemblee.

Infatti, l’inquilino ha il diritto di partecipare all’assemblea per esprimere la propria opinione in materia di servizi comuni e di votare in ordine alle spese ed alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento, ma chi è tenuto a convocarlo?

Ebbene, la convocazione dell’inquilino non spetta all’amministratore, bensì al condomino - locatore (Cass.n.4802/92).

Probabilmente queste situazioni sono determinate dalla mancanza di chiarezza sul fatto che aver dato in locazione l’immobile non implica che l’amministratore di condominio debba gestire la locazione, incassando, quindi, anche i contributi a carico degli inquilini, convocandoli per le assemblee, poiché - si ripete- il condominio è estraneo al rapporto di locazione.

Magari può essere affidato all’amministratore l’incarico di gestire la locazione, ma con un apposito accordo e concordandone il compenso.

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