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Quesiti legali-Disdetta locazione.
di Erminia Acri  ( erminia.acri@lastradaweb.it )

8 marzo 2008

L'inquilino può pretendere di annullare la propria disdetta?



Gentile Avvocato, in ottobre 2007 l’inquilino di un mio appartamento mi ha notificato con raccomandata la disdetta di affitto e venendomi poi a trovare mi ha fatto capire che probabilmente avrebbe lasciato l’appartamento anche prima dei 6 mesi consueti, e quindi se trovavo un inquilino da fare subentrare mi sarebbe stato grato perché così poteva evitare di pagare l’affitto per i mesi in cui non avrebbe goduto dell’appartamento. Io mi sono subito data da fare per trovare un inquilino nuovo e caso ha voluto che proprio la mamma dell’inquilina (sempre mio appartamento) dell’appartamento a fianco fosse interessata per potersi avvicinare alla figlia, così abbiamo stipulato un contratto preliminare dove ho ricevuto caparra ed abbiamo fissato l’entrata per Aprile 2008 in quanto la signora stava vendendo casa sua con rogito fissato per Giugno, all’atto del quale dovrà lasciare la casa. A metà Gennaio l’inquilino che mi aveva notificato la disdetta a ottobre mi viene a trovare e mi chiede se posso ritenere annullata la disdetta e concedergli ancora per un anno l’appartamento. Ovviamente ho negato il consenso e gli ho anche spiegato che avevo già preso accordi per il subentro e non potevo assolutamente andargli in contro. L’inquilino si è arrabbiato dicendo che avrei dovuto chiedergli il consenso prima di riaffittare, ma avendo una disdetta scritta non mi sembra che io avessi questo dovere. Circa una settimana dopo questo colloquio ho ricevuto una lettera in cui si chiede la recessione alla disdetta di Ottobre ed il proseguimento del contratto di locazione per un anno alle stesse condizioni. Ho inviato immediatamente lettera con raccomandata negandogli il consenso ed intimandogli la liberazione dell’appartamento in aprile a scadenza dei 6 mesi ma non ho sortito nessun effetto. A questo punto ho contattato la persona con cui avevo stipulato il nuovo contratto per chiederle fino a che data poteva rimanere in casa propria ma mi ha detto che aveva concordato sul preliminare di vendita la liberazione entro la fine di Giugno e che se non poteva prendere possesso dell’appartamento che gli avevo promesso in affitto si ritroverebbe in mezzo ad una strada, oppure sarebbe costretta ad affittare temporaneamente un altro appartamento e a subire un doppio trasloco e a lasciare gran parte dei mobili in deposito, ma ovviamente mi ha detto che non ha intenzione di rimetterci tutti questi soldi per la leggerezza di qualcun altro, anche perché non ha intenzione di perdere la possibilità di venire ad abitare così vicino a sua figlia, anche perché ha già 82 anni e comincia ad avere qualche problema di salute pertanto per lei è fondamentale potere ottenere questa locazione, ed io so che avrei un ottima inquilina perché già conosco la figlia e so che sono bravissime persone, pertanto vorrei fare tutto ciò che è in mio potere per andargli incontro. So che se faccio causa all’inquilino ci vorrà comunque un anno per ottenere lo sfratto esecutivo, perciò alla fine avrei comunque perso, in un caso di questo genere non c’è un mezzo più veloce per ottenere la liberazione dell’appartamento? Quali strade legali ho per potere riottenere in tempi brevi il possesso del mio appartamento? In attesa di una sua risposta la saluto cordialmente. M.B.”




Il nostro ordinamento prevede che se l’inquilino vuole risolvere il contratto di locazione ed andarsene prima della sua naturale scadenza o non intende rinnovarlo, deve dare al proprietario una disdetta scritta nei termini stabiliti dal contratto e dalla legge, che richiede un anticipo di almeno sei mesi per consentire al proprietario di cercare un nuovo inquilino.


La disdetta è un atto “unilaterale recettizio” che, in quanto tale, ha efficacia nel momento in cui viene a conoscenza della controparte non recedente, ed assolve alla funzione di porre fine al rapporto di locazione, in questo caso.


Pertanto, la pretesa dell’inquilino di ripristinare il rapporto di locazione è del tutto infondata.


La proprietaria può tutelarsi giudizialmente con una procedura che prevede l’intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale citazione dell’inquilino per la convalida presso il tribunale competente. Con questo atto si cita l’inquilino a comparire davanti al Giudice nella data fissata per l’udienza (da uno a tre mesi dal deposito del ricorso, a seconda dei tribunali). Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, lo sfratto è convalidato ed il Giudice fissa la data di esecuzione per il rilascio dell’immobile (in genere, a distanza di non meno di un mese) e manda l’atto alla Cancelleria per l’apposizione della formula esecutiva in cui si comanda a tutti gli Ufficiali Giudiziari di mettere in esecuzione l’atto di sfratto. Da quel momento, i tempi dell’effettivo rilascio dipendono, in parte, dai tempi degli ufficiali giudiziari, in parte dalla “resistenza” dell’intimato e, quindi, dal numero di tentativi da esperire.




Erminia Acri-Avvocato

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