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Le case "a schiera" possono costituire un condominio?
di Erminia Acri  ( erminia.acri@lastradaweb.it )

12 novembre 2005

La Cassazione chiarisce che la condominialita' puo'riguardare anche edifici indipendenti.


Il condominio esiste, senza dubbio, negli edifici che si estendono in senso verticale, generalmente in piu’ piani, ed ha ad oggetto la comproprieta’ delle parti comuni indicate nell’articolo 1117 del Codice civile; però, recentemente, la giurisprudenza ha riconosciuto la qualificazione di condominio ad entita’ diverse dall’istituto tipico delineato dalla legge, ccaratterizzate dalla gestione di servizi comuni ad un certo numero di edifici.

In particolare, la Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 8066 del 18/04/2005, ha precisato che la varietà delle tipologie costruttive e’ tale, da non consentire di escludere aprioristicamente la configurabilita’ come condominio per i corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente (come in particolare proprio le case "a schiera"), che possono essere dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come quelli elencati nell’art. 1117 cod. Civ. -peraltro esemplificativamente e con la riserva "se il contrario non risulta dal titolo"-. E neppure in mancanza di un cosi’ stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, l’ipotesi della "condominialita’" puo’ essere esclusa per un insieme di edifici "indipendenti". Ciò si ricava dagli art. 61 e 62 disp. att. cod. civ., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui "un gruppo di edifici...si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", pur quando "restano in comune con gli originare partecipanti alcune delle cose indicate dell’articolo 1117 del codice". Pertanto, è consentita la costituzione ab origine di un condominio di fabbricati a se’ stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi, o impianti condominiali.

Per i complessi immobiliari che comprendono piu’ edifici, pure se "autonomi"-aggiunge la Corte- spetta "all’autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio, cui si affianca in tal caso un "supercondominio": figura questa di creazione giurisprudenziale, alla quale sono applicabili le norme relative al condominio, appunto perche’ si verte nella materia delle "parti comuni" indicate dagli art. 1117 cod. civ. e 62 disp. att. cod. civ., caratterizzate dal rapporto di accessorieta’ necessaria che le lega alle singole proprieta’ individuali, delle quali rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, come per esempio le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che invece sono dotate di una propria autonoma utilita’, come per esempio le attrezzature sportive, gli spazi di intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio."

Erminia Acri-Avvocato

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