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Quesiti legali-Locazione abitativa e disdetta.
di Erminia Acri  ( erminia.acri@lastradaweb.it )

23 gennaio 2005



Il proprietario di un appartamento affittato può "liberarsi" dell'inquilino?


"Gent. Avvocato, io ho fatto un contratto di affitto della tipologia 4 + 4, con un "ex" amico (con moglie e 2 bambini), nel maggio 2001.
Dopo quasi 1 anno ho iniziato ad accennare loro la mia intenzione di ristrutturare quella casa per me con l’idea di sposarmi.
Non ho avuto riscontri, allora gli ho cercato 5 o 6 case in sostituzione della mia, ma non le hanno accettate.
Così... nella primavera 2003 gli ho già mandato la lettera per informarli che a maggio 2005 non avrei più rinnovato l’affitto perché serve a me come prima casa, in quanto proprietaria.
Loro hanno firmato la ricevuta di ritorno della raccomandata ed hanno risposto che non se ne sarebbero andati prima della data di scadenza.
A fine ottobre ne ho spedita un’altra, esattamente 6 mesi prima, senza però ricevere alcuna risposta.
Ora, il contratto scade il 9 maggio 2005. Ad oggi noi non so cosa faranno tra 3 mesi circa... non so come muovermi per le ristrutturazioni. Inoltre, io mi sono sposata ugualmente ed attualmente abito in una casa in affitto, e vorrei sapere quando entrerò in possesso del mio appartamento per poter dare la disdetta al mio padrone di casa! Inoltre, se, trascorsa la scadenza, gli inquilini fossero ancora lì, cosa devo fare? Quanto passerà prima di poter riavere CASA MIA? Chi pagherà le eventuali spese legali? Grazie per la Sua disponibilità e professionalità. Distinti saluti."


Il proprietario di un appartamento che abbia stipulato un contratto di locazione di tipo libero 4 + 4 anni, ha la facoltà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza dei 4 anni, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi (nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata), soltanto in pochi casi particolari, previsti dall’art. 3 della legge 431/98, tra cui l’ipotesi in cui il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Pertanto, nel caso prospettato, stante la disdetta effettuata tempestivamente e la sussistenza di uno dei motivi che consentono al proprietario di rientrare in possesso dell’immobile alla prima scadenza contrattuale, qual è l’uso come abitazione propria, non v’è dubbio che il contratto verrà a scadere il 9 maggio 2005. In casi come questo, poichè non v’è la certezza che gli inquilini vadano via realmente alla scadenza, il locatore puo’ intimare licenza per finita locazione al conduttore, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida. Si tratta di una procedura molto rapida, se l’inquilino non propone opposizione, a conclusione della quale si può procedere all’esecuzione del rilascio dell’immobile a mezzo dell’ufficiale giudiziario, rispettando i termini stabiliti dal giudice. In ordine ai tempi necessari per rientrare effettivamente in possesso dell’appartamento, non è possibile fare previsioni, sia per i tempi procedurali, sia per le possibili variabili anche in relazione alle eventuali opposizioni dell’inquilino. Anche per le spese legali non è possibile fare previsioni.

Per quanto riguarda, invece la disdetta da parte del conduttore, occorre tenere presente che quest’ultimo, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Erminia Acri-Avvocato

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