A chi spettano le spese condominiali per l’immobile in comproprietà tra coniugi divorziati?

Quando i coniugi sono in regime di comunione legale, l’appartamento acquistato durante il matrimonio entra a far parte della comunione, senza quote ideali materialmente individuate. Con la separazione personale e, successivamente, con il divorzio, la comunione legale si scioglie e l’immobile cade in comunione ordinaria tra gli ex coniugi, di regola al 50% ciascuno. Da questo momento, il bene è soggetto alla disciplina generale della comunione ordinaria e del condominio: ciascun ex coniuge è titolare di una quota e può sempre chiedere lo scioglimento della comunione mediante divisione, giudiziale o contrattuale, davanti al notaio. Fino a quando la divisione non viene effettuata, però, entrambi restano comproprietari e, quindi, condomini a tutti gli effetti.

Nei rapporti con il condominio, infatti, rileva esclusivamente il titolo di proprietà: obbligato al pagamento delle spese condominiali è il proprietario (o comproprietario) dell’unità immobiliare, a prescindere dal fatto che vi abiti o meno. Quando l’appartamento è in comproprietà tra ex coniugi, entrambi sono condomini e l’amministratore può chiedere il pagamento delle spese a ciascuno di essi, secondo i criteri di ripartizione di legge e di regolamento (art. 1123 c.c., tabelle millesimali, ecc.). Ciascun condomino è tenuto per la propria quota; resta però ferma la possibilità, in concreto, che il condominio agisca contro uno solo dei comproprietari, il quale potrà poi rivalersi sull’altro in sede di rapporti interni.

Occorre quindi distinguere con attenzione tra rapporti “esterni” condominio–condomini e rapporti “interni” tra gli ex coniugi. All’esterno, il condominio guarda solo ai proprietari risultanti dai registri e dai titoli; all’interno, si pone il problema di chi debba sopportare, in via definitiva, il peso economico delle spese, tenendo conto di chi utilizza l’immobile, dell’eventuale assegnazione della casa familiare, degli accordi raggiunti in sede di separazione o divorzio e delle decisioni del giudice.

Se l’immobile in comproprietà è stato assegnato, in sede di separazione o divorzio, a uno dei due ex coniugi quale casa familiare, la regola seguita dalla giurisprudenza e dalla dottrina è che le spese condominiali ordinarie e le utenze (luce, gas, acqua, riscaldamento, piccole manutenzioni) gravano in via principale su chi gode dell’immobile, ossia sul coniuge assegnatario. Si tratta infatti di spese strettamente collegate all’uso quotidiano della casa e dei servizi comuni, in modo analogo a quanto avviene nel rapporto locatore–conduttore. Le spese straordinarie, invece, in quanto incidono sulla conservazione e sul valore dell’immobile (rifacimento del tetto o della facciata, impermeabilizzazioni, sostituzione dell’impianto centrale, interventi strutturali sulle parti comuni), restano a carico dei comproprietari in proporzione alle rispettive quote.

In altre parole, l’ex coniuge assegnatario sopporta di regola le spese di gestione ordinaria, perché è lui a trarre utilità dall’abitazione, mentre entrambi i comproprietari partecipano alle spese straordinarie che incrementano o conservano il valore dell’immobile. La prassi applicativa conferma questo schema: le spese condominiali ordinarie e le bollette domestiche sono normalmente poste a carico dell’assegnatario, salvo diversa previsione del provvedimento di separazione o divorzio o diverso accordo tra le parti; le spese straordinarie sulle parti comuni restano invece ripartite secondo le quote di proprietà.

Va ricordato che l’assegnazione della casa familiare non comporta il trasferimento della proprietà, ma attribuisce al coniuge assegnatario un diritto di godimento gratuito, finalizzato alla tutela dei figli minori o non economicamente autosufficienti. Proprio per questa natura assistenziale, la Corte di cassazione ha più volte chiarito che l’assegnatario non è tenuto a pagare un canone all’altro comproprietario per il godimento dell’immobile: qualunque corrispettivo snaturerebbe la funzione dell’istituto e interferirebbe con l’assetto economico definito in sede di separazione o divorzio. L’assegnazione incide tuttavia sulla ripartizione degli oneri: da un lato, l’assegnatario sopporta le spese di utilizzo (ordinarie e utenze), dall’altro il proprietario non assegnatario rimane comunque obbligato verso il condominio per la propria quota, pur non godendo del bene.

Se, invece, non vi è più assegnazione della casa familiare (ad esempio perché i figli sono divenuti economicamente indipendenti e il giudice non ritiene più attuale la tutela abitativa), oppure se l’immobile in comproprietà non è mai stato oggetto di assegnazione, il criterio torna a essere esclusivamente quello della proprietà: tutte le spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie, si ripartiscono tra gli ex coniugi in proporzione alle quote, salvo diverso accordo. In questo scenario, il fatto che uno dei due utilizzi di fatto l’immobile può rilevare solo ai fini di eventuali domande di indennità di occupazione o di regolazione dei rapporti patrimoniali, ma non modifica, di per sé, l’obbligo verso il condominio.

Un profilo pratico molto frequente riguarda il caso in cui uno solo dei comproprietari, spesso l’assegnatario, paghi al condominio anche la parte di spese dovuta dall’altro ex coniuge, per evitare morosità e azioni esecutive. In applicazione dei principi generali sui rapporti interni tra coobbligati, chi ha pagato più della propria quota può agire in regresso per ottenere il rimborso dell’eccedenza. Ciò vale in particolare per le spese straordinarie, che gravano su entrambi i comproprietari, e per le spese ordinarie quando l’immobile non è assegnato e il criterio di riparto è puramente proprietario. Diverso è il discorso per le spese ordinarie sostenute dall’assegnatario nel periodo in cui egli ha il diritto di godimento gratuito: in linea di massima, tali spese restano a suo carico definitivo, proprio perché rappresentano il “costo” del godimento dell’immobile in luogo del pagamento di un canone o di un’indennità all’altro comproprietario.

In conclusione, nel caso di immobile in comproprietà tra coniugi divorziati, si possono riassumere le regole pratiche come segue: entrambi gli ex coniugi, in quanto comproprietari, restano obbligati verso il condominio per le spese condominiali secondo le rispettive quote di proprietà, indipendentemente dall’assegnazione o dall’effettivo godimento dell’immobile; se la casa è stata assegnata come casa familiare, le spese ordinarie e le utenze fanno capo, di regola, al coniuge assegnatario che utilizza l’immobile, mentre le spese straordinarie sulle parti comuni gravano su entrambi i comproprietari pro quota; se non vi è assegnazione, tutte le spese, ordinarie e straordinarie, si ripartiscono in base alle quote di comproprietà. Chi abbia pagato anche la parte dell’altro può, per le spese che internamente gravano su entrambi (soprattutto le straordinarie), esercitare il diritto di regresso per ottenere il rimborso della quota eccedente.

Erminia Acri-Avvocato