Tende da sole e balconi: quando serve il consenso del vicino

L’installazione di tende da sole, quando si abita in condominio, richiede il rispetto non solo di canoni estetici ma anche di regole giuridiche ben precise. In mancanza di norme specifiche nel regolamento condominiale e ove non vi siano vincoli o divieti della Soprintendenza o del Comune, occorre comunque salvaguardare l’armonia estetica dell’edificio e il decoro architettonico.

Generalmente, per montare una tenda da sole si tende ad appoggiarsi al balcone dell’appartamento soprastante. Qui però è decisivo distinguere tra due tipi di balconi:

• Balconi incassati (o “a castello”): non sporgono dal prospetto dell’edificio e costituiscono un tutt’uno con il solaio tra i due piani. In questa ipotesi, la soletta svolge una funzione analoga a quella del solaio divisorio; tradizionalmente la giurisprudenza li ha trattati come elementi comuni ai sensi dell’art. 1125 c.c., con possibilità per i proprietari dei piani sovrapposti di farne uso nei limiti dell’art. 1102 c.c.
• Balconi aggettanti: sono quelli sporgenti verso l’esterno, “a mensola”, rispetto alla facciata. La Cassazione ha chiarito più volte che tali balconi non rientrano tra le parti comuni dell’edificio, perché non svolgono funzioni di copertura o sostegno dell’edificio, ma costituiscono un prolungamento dell’unità immobiliare cui accedono e sono quindi di proprietà esclusiva del relativo proprietario. 

Su questo punto si è espressa in modo netto la Corte di Cassazione (tra le altre, sentenza n. 15913/2007), escludendo che la soletta del balcone aggettante possa essere considerata un prolungamento del solaio comune e, quindi, soggetta al regime di comunione tra i proprietari dei due piani. La soletta del balcone aggettante appartiene al solo proprietario dell’appartamento cui il balcone accede.

Ne deriva una conseguenza pratica molto importante: il proprietario dell’appartamento posto al piano inferiore non ha il diritto di agganciare le tende alla soletta del balcone aggettante sovrastante senza il consenso del proprietario del piano di sopra. Potrà farlo soltanto previo accordo con quest’ultimo, fermo restando il rispetto del regolamento condominiale e del decoro architettonico dell’edificio.

Resta fermo che, anche quando la tenda è installata su parti di proprietà esclusiva (ad esempio sul proprio balcone), l’intervento non deve alterare in modo apprezzabile l’aspetto complessivo della facciata, né contravvenire alle eventuali prescrizioni del regolamento condominiale (colori, forme, modello di tenda, necessità di autorizzazione assembleare).

In conclusione, secondo l’orientamento giurisprudenziale consolidato: per i balconi aggettanti la soletta è di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento sovrastante e non può essere utilizzata dal vicino del piano di sotto per fissare le proprie tende senza il suo consenso.

Erminia Acri – Avvocato