Parcheggio nel cortile condominiale

I cortili sono generalmente considerati parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che un titolo (come atti di acquisto, regolamento contrattuale, ecc.) non disponga diversamente. Tale interpretazione trova conferma nell’art. 1117 c.c. e nella giurisprudenza consolidata, che riconosce una presunzione di condominialità superabile solo con un titolo contrario chiaro e scritto.

L’art. 1102 c.c. stabilisce che ogni condomino può utilizzare la cosa comune nel modo più ampio possibile, purché siano rispettati due limiti fondamentali: non alterare la destinazione della cosa comune; non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso. Ciò significa che ciascun condomino può servirsi del cortile anche per una propria utilità esclusiva, sempre che non ostacoli il godimento degli altri e non modifichi la destinazione della cosa. L’uso va valutato non solo in concreto, rispetto all’uso attuale degli altri, ma anche in astratto, rispetto all’uso potenziale cui ciascuno ha diritto.

In assenza di specifiche previsioni regolamentari o di delibere che dispongano diversamente, il parcheggio delle auto nel cortile condominiale è considerato un uso in linea di principio compatibile con la destinazione del cortile, purché: non ostacoli l’accesso alle unità immobiliari o ai box di proprietà esclusiva; non impedisca agli altri condomini il pari uso dello spazio; non determini una stabile occupazione esclusiva di porzioni rilevanti dell’area comune. La sosta temporanea e funzionale al transito (ad esempio per carico e scarico) rientra normalmente tra gli usi consentiti, mentre la trasformazione di fatto di una parte del cortile in parcheggio “riservato” ad un solo condomino integra un uso abusivo. 

Il regolamento condominiale può disciplinare l’uso del cortile. Se ha natura contrattuale (cioè approvato originariamente dal costruttore e richiamato nei singoli atti di acquisto, o comunque approvato all’unanimità), può anche imporre limiti incisivi o divieti di parcheggio e attribuire particolari diritti di uso. Se è approvato a maggioranza, può regolare le modalità di utilizzo (orari, modalità di sosta, spazi di manovra, rotazioni), ma non può comprimere in modo permanente il diritto dei singoli al pari uso della cosa comune. In ogni caso, eventuali divieti di parcheggio devono risultare in modo espresso: non è ammesso desumerli per via interpretativa da clausole generiche sulla destinazione del cortile.

La giurisprudenza ha più volte riconosciuto la validità delle delibere assembleari adottate con le maggioranze di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., che istituiscono, ad esempio, la rotazione nell’uso dei posti auto nel cortile o disciplinano turni e modalità di sosta, quando lo spazio non consente il parcheggio contemporaneo di tutti. Tali delibere sono considerate meri criteri di organizzazione dell’uso, diretti ad assicurare una gestione equa e ordinata degli spazi comuni, senza incidere sulla titolarità dei diritti di comproprietà.  Diversamente, l’assemblea non può, con semplice delibera a maggioranza, assegnare in via definitiva e nominativa i posti auto a singoli condomini, attribuendo loro un uso esclusivo stabile di porzioni determinate del cortile. Una simile decisione comporta una sostanziale modificazione dei diritti di comproprietà, equivalente ad una divisione materiale o ad una attribuzione di uso esclusivo, e richiede pertanto l’unanimità dei consensi. Le delibere che, sotto l’apparenza di una regolamentazione dell’uso, determinano in realtà una stabile sottrazione di parti del cortile all’uso degli altri condomini sono ritenute nulle.

La stabile occupazione di una porzione del cortile – ad esempio tramite il parcheggio prolungato e sistematico di un veicolo nello stesso punto, ovvero mediante la realizzazione di manufatti, recinzioni o altre opere che rendano di fatto esclusivo l’uso di una parte dell’area – rappresenta un abuso: essa impedisce il libero e paritario utilizzo dello spazio comune da parte degli altri condomini e altera l’equilibrio tra le concorrenti facoltà di godimento. Non rientra nell’uso più intenso consentito dall’art. 1102 c.c., ma configura un’indebita appropriazione di fatto del bene comune, contro la quale gli altri condomini possono reagire chiedendo la rimozione delle opere, la cessazione dell’uso illegittimo e il risarcimento dei danni.

Eventuali divieti o limitazioni all’uso (come il divieto totale o parziale di parcheggio, la destinazione del cortile a sole manovre, o l’individuazione di specifiche aree interdette alla sosta per ragioni di sicurezza o di accesso) devono essere previsti in modo chiaro nel regolamento condominiale o in apposite delibere assembleari. In assenza di una previsione espressa, il parcheggio nel cortile non può essere vietato in via interpretativa, ma resta soggetto ai limiti generali dell’art. 1102 c.c. e al necessario rispetto del pari uso da parte di tutti i condomini.

Erminia Acri- Avvocato