Dissociarsi dalle liti condominiali: quando e come

Quando l’assemblea condominiale decide di promuovere una causa o di resistere in giudizio, il singolo condomino non è sempre costretto a condividere i rischi economici di quella scelta. L’art. 1132 c.c. gli riconosce infatti la possibilità di dissociarsi dalle liti, separando la propria posizione da quella del condominio, ma solo a determinate condizioni. Si tratta di un’eccezione rispetto alla regola dell’art. 1137 c.c., per cui le delibere valide vincolano tutti i partecipanti, anche assenti o contrari; per questo l’art. 1132 c.c. è norma inderogabile e il regolamento non può escluderla né limitarla (art. 1138, co. 4, c.c.).

Presupposto essenziale è una delibera assembleare che decida di promuovere una lite o di resistere in una lite già promossa da terzi o da un condomino: non basta che il condominio sia “in causa”, occorre che l’assemblea abbia preso una decisione sulla strategia processuale. Il dissenso non si applica invece alle liti che rientrano nei poteri propri dell’amministratore (artt. 1130 e 1131 c.c.: esecuzione delle delibere, osservanza del regolamento, riscossione contributi, atti conservativi, ecc.) né alle liti tra condominio e singolo partecipante, poiché la Cassazione esclude che il condomino, parte personalmente contrapposta al condominio, possa invocare l’art. 1132 c.c. (né direttamente, né a mezzo del disposto di cui all’art. 1101 c.c.). In queste ipotesi, se non condivide l’operato dell’amministratore, il condomino solo rispetto alla delibera che approva o ratifica la lite potrà eventualmente esercitare il dissenso.

Un errore frequente è pensare che sia sufficiente votare contro in assemblea per dissociarsi dalla lite. Il voto contrario (o l’astensione, o l’assenza) incide sulla formazione della delibera e sulla legittimazione a impugnarla (art. 1137 c.c.), ma non produce di per sé l’effetto di esonerare il condomino dalle spese della causa. Per ottenere questo effetto occorre un atto ulteriore e distinto: il dissenso è una dichiarazione unilaterale recettizia, che deve essere comunicata all’amministratore, rappresentante del condominio. Non è richiesta una forma solenne: è sufficiente una comunicazione idonea (tipicamente una raccomandata A/R) da cui risulti chiaramente la volontà di non aderire alla lite deliberata. La dichiarazione deve essere successiva alla delibera sulla lite: la semplice presa di posizione in assemblea, anche se verbalizzata, non è sufficiente se non seguita da un atto di dissenso comunicato all’amministratore.

L’art. 1132 c.c. fissa un termine di 30 giorni dalla notizia della delibera: si tratta di un termine di decadenza, posto a tutela della certezza nei rapporti condominiali. La decadenza non è rilevabile d’ufficio, ma una volta decorso il termine il condomino non può più dissociarsi da quella lite e resta tenuto a partecipare alle relative spese. Se il condominio viene condannato, il condomino che ha esercitato correttamente il dissenso non partecipa alle spese di soccombenza liquidate a favore della controparte e non è tenuto a contribuire alle spese di difesa sostenute dal condominio in quel giudizio (onorari del difensore, consulenze tecniche di parte, ecc.). L’esonero riguarda le spese che sono conseguenza diretta della decisione assembleare di promuovere o resistere in quella specifica causa, comprese le spese stragiudiziali strettamente funzionali alla lite. Restano invece a suo carico le spese ordinarie di gestione (pulizie, manutenzioni, compenso dell’amministratore, ecc.), che non dipendono dalla singola lite.

Se il condominio vince la causa, il dissenso non comporta vantaggi particolari: il condomino dissenziente beneficia, come gli altri, degli effetti positivi della sentenza (ad esempio somme recuperate o accertamenti favorevoli sulle parti comuni). L’art. 1132 c.c. ha una funzione solo protettiva: evita di far gravare sul singolo i costi di una scelta processuale che non condivide, ma non lo priva degli eventuali benefici.

Il dissenso non va confuso con l’impugnazione della delibera ex art. 1137 c.c. Con l’impugnazione si contesta la legittimità della decisione (violazione di legge o del regolamento); con il dissenso si esprime un giudizio di opportunità economica: anche se la delibera è formalmente valida, il condomino non intende assumersi i rischi della lite. Le due tutele possono essere utilizzate insieme: il condomino può impugnare la delibera e, nel frattempo, comunicare il proprio dissenso, così da non essere coinvolto nelle spese di una lite che ritiene illegittima o inopportuna.

La riforma del condominio (l. 11 dicembre 2012, n. 220) non ha modificato il testo dell’art. 1132 c.c., che resta quello originario. Va però considerato l’orientamento delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 18331/2010), secondo cui la decisione se agire, resistere o impugnare spetta in via principale all’assemblea e la legittimazione processuale dell’amministratore non può trasformarsi in un potere illimitato di esporre i condomini a spese di lite senza un previo coinvolgimento assembleare. Se le scelte processuali passano dall’assemblea, i condomini possono effettivamente esercitare il diritto di dissenso; se restassero nella sola disponibilità dell’amministratore, l’art. 1132 c.c. resterebbe di fatto svuotato. In questo quadro, l’istituto del dissenso ha acquisito una maggiore centralità pratica: più spesso l’assemblea è chiamata a deliberare sulle liti, più frequentemente i singoli potranno valutare se condividere o meno i rischi economici di quelle scelte.

Erminia Acri-Avvocato