Veranda e condominio: permessi edilizi e regole condominiali

Il proprietario che vuole chiudere con una veranda il proprio balcone o terrazzo, in condominio, deve tenere conto delle regole edilizie e delle regole condominiali.

La veranda è definita come «un locale o spazio coperto avente le caratteristiche di loggiato, balcone, terrazza o portico, chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili, parzialmente o totalmente apribili».

In pratica, si trasforma uno spazio aperto (balcone/terrazzo) in locale chiuso, con aumento di superficie utile e modifica del prospetto.

La giurisprudenza amministrativa è costante: la veranda non è un’opera minore.

È stato affermato che la realizzazione di una veranda chiusa, che modifica volumi e prospetti, richiede il permesso di costruire e non può essere eseguita con semplice comunicazione o SCIA (Cons. Stato, sez. VI, 1° luglio 2021, n. 5023).

Alla luce del Testo Unico dell’edilizia e della casistica:

• la veranda integra, di regola, una ristrutturazione edilizia “pesante” o una nuova costruzione;
• è esclusa dall’edilizia libera, che riguarda solo opere leggere (tende, pergole, schermature) senza nuovi volumi chiusi;
• CILA o SCIA non bastano normalmente per la vera e propria veranda in muratura o vetro-alluminio che chiude stabilmente il balcone.

Se la veranda è stata realizzata senza permesso di costruire, si tratta di abuso edilizio:

• non è coperto dalle sole tolleranze costruttive, perché si crea un nuovo locale;
• può essere sanato solo con accertamento di conformità (doppia conformità);
• in mancanza, sono possibili ordine di demolizione e sanzioni.

Serve il voto dell’assemblea condominiale?

Sul piano condominiale, il punto di partenza è l’art. 1102 c.c.: ciascun condomino può servirsi della cosa comune e delle parti dell’edificio, anche in modo più intenso, purché:

• non ne alteri la destinazione;
• non impedisca agli altri un pari uso (anche potenziale);
• non pregiudichi stabilità e decoro architettonico dell’edificio.

Applicando questi principi, di regola non è richiesta una preventiva delibera assembleare per la veranda sul balcone di proprietà esclusiva, se l’opera: non invade o trasforma parti comuni in modo incompatibile; non lede il pari uso altrui; non altera il decoro; non compromette la sicurezza.

Resta comunque opportuno informare l’amministratore, per evitare contestazioni e verificare la compatibilità tecnica.

L’assemblea (o i singoli condomini) possono però agire per ottenere rimozione e ripristino se la veranda viola questi limiti.

Il regolamento condominiale contrattuale

Se esiste un regolamento condominiale di natura contrattuale, questo può:

• vietare espressamente verande e chiusure di balconi;
• subordinare tali opere a specifica autorizzazione assembleare;
• imporre materiali, colori e forme uniformi per tutelare il decoro.

In tal caso, la veranda realizzata in violazione del regolamento è illegittima anche se urbanisticamente regolare, e può essere contestata con:

• azione per la rimozione dell’opera;
• richiesta di risarcimento danni (es. deprezzamento degli altri appartamenti, perdita di luce e aria).

Decoro, vedute e sicurezza

Anche senza divieti regolamentari, restano alcuni limiti generali:

• Decoro architettonico: la veranda non deve alterare in modo apprezzabile l’estetica complessiva della facciata (forme, colori, materiali troppo dissonanti).
• Vedute e distanze: è illegittima la veranda che, posta sotto la finestra di un altro condomino, impedisca la normale veduta in appiombo o obliqua, o riduca in modo rilevante luce e aria.
• Stabilità e sicurezza: la struttura deve essere progettata per non sovraccaricare il balcone e per resistere agli agenti atmosferici, evitando rischi di distacco di vetri e pannelli.

 

Veranda e tabelle millesimali

La chiusura del balcone o terrazzo in veranda comporta normalmente:

• aumento della superficie coperta dell’unità;
• incremento del valore dell’appartamento.

Se la variazione è significativa, gli altri condomini possono chiedere la revisione delle tabelle millesimali, perché il valore proporzionale dell’unità verandata è aumentato e, con esso, la sua quota di spese.

Erminia Acri – Avvocato