Verande in condominio: quando si possono realizzare e con quali limiti

La chiusura di balconi e terrazzi con strutture vetrate stabili – le classiche verande – è una delle questioni più frequenti nei rapporti di vicinato in condominio. Si tratta di interventi che incidono sia sul piano edilizio–urbanistico, sia sul piano dei rapporti tra condomini. Prima di procedere, è quindi necessario valutare con attenzione titoli abilitativi, limiti posti dal condominio e possibili riflessi sulle tabelle millesimali.

Dal punto di vista urbanistico, la veranda è in genere considerata un’opera che crea nuovo volume chiuso e modifica i prospetti dell’edificio. Questo comporta che, nella maggior parte dei casi, la sua realizzazione rientra tra gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia “pesante”, per i quali è richiesto il permesso di costruire, ai sensi del d.P.R. 380/2001 (Testo unico edilizia), artt. 3 e 10.

Diverso è il caso delle opere leggere, espressamente ricondotte all’edilizia libera dall’art. 6 d.P.R. 380/2001 e dalla relativa normativa di dettaglio (si pensi a tende, pergole leggere, vetrate panoramiche amovibili – le c.d. VEPA – che non creano uno spazio stabilmente chiuso). In tali ipotesi non si forma un nuovo volume, né si ha una vera e propria trasformazione del balcone in ambiente interno.

La regola pratica è quindi la seguente:

• veranda chiusa e stabilmente tamponata (infissi, murature, creazione di nuovo vano): normalmente necessita di permesso di costruire;
• strutture leggere e amovibili (tende, schermature, VEPA che non chiudono stabilmente lo spazio): possono rientrare nell’edilizia libera, fermo il rispetto dei regolamenti locali e degli eventuali vincoli.

L’assenza del titolo edilizio quando necessario espone al rischio di sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, all’ordine di demolizione.

I limiti condominiali: uso della proprietà esclusiva e parti comuni

Il proprietario di un appartamento in condominio è libero di eseguire opere sulla propria unità immobiliare, ma deve rispettare i limiti posti dal codice civile e dal regolamento condominiale.

L’art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di servirsi della cosa comune (e, per estensione, di utilizzare più intensamente la propria porzione esclusiva) purché:

• non alteri la destinazione della cosa comune;
• non impedisca agli altri un uso paritetico;
• non leda i diritti altrui, in particolare in tema di luce, aria e vedute.

La giurisprudenza ha più volte affermato che la chiusura di un balcone o terrazzo non può tradursi in una compressione illecita delle vedute di altri condomini. È stato, ad esempio, ritenuto illegittimo il manufatto che si sviluppi sotto la finestra–veduta di altro condomino, riducendone la visuale in appiombo o obliqua, con richiamo all’art. 907 c.c. sulle distanze dalle vedute.

Quando, invece, la trasformazione del balcone in veranda avviene all’interno del perimetro originario del balcone stesso e non incide sulle vedute altrui, i giudici tendono a escludere l’applicazione delle norme sulle distanze, concentrandosi piuttosto sulla verifica del rispetto del decoro architettonico e dei diritti degli altri condomini.

Decoro architettonico e innovazioni

Uno dei profili più delicati è quello del decoro architettonico dell’edificio, tutelato in via generale dagli artt. 1120 e 1127 c.c.

Per decoro architettonico si intende l’insieme delle linee, dei volumi e delle finiture che conferiscono all’edificio una determinata armonia complessiva, anche in assenza di particolare pregio artistico. La Cassazione ha più volte ribadito che:

• il decoro è un bene comune e la sua alterazione può incidere sul valore delle singole unità immobiliari;
• la violazione può derivare sia da innovazioni deliberate dall’assemblea, sia da opere eseguite dal singolo sulla propria proprietà esclusiva.

In tema di verande, la giurisprudenza ha:

• considerato illegittima una sopraelevazione tramite veranda su terrazzo privato che determinava una evidente disarmonia della facciata;
• censurato la realizzazione di tettoie e manufatti sporgenti che alteravano sensibilmente l’aspetto dell’edificio;
• ritenuto invece ammissibile la trasformazione di balconi in verande quando l’intervento non comportava apprezzabile limitazione di luce e aria per gli altri condomini, non modificava in modo rilevante i volumi in facciata e l’edificio presentava già un decoro compromesso da precedenti interventi.

Il giudizio è sempre caso per caso, ma il criterio guida è quello del “reciproco temperamento”: si valuta l’armonia originaria, le modifiche già intervenute e l’incidenza della nuova veranda sull’insieme.

Serve una delibera assembleare?

In linea di principio, le opere eseguite dal singolo sulla propria porzione esclusiva non richiedono un’autorizzazione assembleare preventiva, a condizione che:

• non si intervenga in modo significativo su parti comuni (muri perimetrali, pilastri, cortili, lastrici, ecc.);
• non si realizzino innovazioni vietate (es. alterazione del decoro architettonico, aggravio di stabilità o sicurezza);
• non si ledano i diritti individuali degli altri condomini (luce, aria, vedute, sicurezza).

Se però la veranda:

• necessita di ancoraggi strutturali importanti su muri comuni;
• comporta la chiusura o l’appropriazione di spazi comuni;
• modifica in modo rilevante la sagoma o la facciata condominiale,

l’intervento può configurarsi come innovazione sulle parti comuni, per la quale è necessaria una delibera assembleare adottata con le maggioranze di cui all’art. 1136 c.c.

Va inoltre tenuto presente che il regolamento condominiale di natura contrattuale può:

• vietare espressamente la realizzazione di verande;
• subordinare tali opere ad autorizzazione assembleare.

In questi casi, l’assemblea non può comunque autorizzare interventi che violino diritti individuali dei singoli condomini: le delibere che incidono sui diritti di proprietà esclusiva o che consentono opere lesive di tali diritti sono considerate nulle e impugnabili senza limiti di tempo.

In caso di incremento stabile di superficie e valore, può rendersi necessario un adeguamento catastale e una revisione delle tabelle millesimali.

 Erminia Acri-Avvocato