Sanatoria piccole irregolarità edilizie dopo il “Salva Casa”

La normativa in materia di sanatoria delle piccole irregolarità edilizie ha avuto una svolta significativa con l’entrata in vigore della legge “Salva Casa” e l’introduzione dell’art. 36-bis nel Testo Unico Edilizia (D.P.R. 380/2001). Le nuove norme hanno modificato profondamente il quadro delle regolarizzazioni, offrendo strumenti più flessibili ma anche rigorosi, soprattutto per gli interventi realizzati in assenza o in parziale difformità dai titoli abilitativi in aree soggette a vincolo paesaggistico.

Due procedure per la compatibilità paesaggistica: ordinaria e speciale

Oggi la sanatoria delle irregolarità edilizie si articola su due binari.

La procedura ordinaria, disciplinata dal Codice del Paesaggio, resta applicabile soprattutto per le irregolarità minori (ad esempio difformità da CILA). In parallelo, l’art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 introduce una procedura speciale e semplificata, riservata ai casi di parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa, ora estesa anche a opere che abbiano comportato modesti aumenti di volume o superficie utile. La sanatoria è possibile solo se ricorrono tutte le condizioni previste, con il necessario vaglio dell’amministrazione competente e, nei casi vincolati, della Soprintendenza.

Superamento dei dinieghi automatici e nuove garanzie procedurali

Una delle principali innovazioni riguarda il superamento dei dinieghi automatici nelle istanze di sanatoria paesaggistica per aumenti volumetrici minimi. La più recente giurisprudenza amministrativa ha affermato che l’amministrazione è tenuta a motivare in concreto ogni diniego, valutando caso per caso l’effettivo impatto delle opere sul paesaggio e indicando, ove possibile, misure di mitigazione o modifiche progettuali idonee a rendere l’intervento compatibile.

La nuova “doppia conformità semplificata”

Un’altra novità di rilievo è la cosiddetta “doppia conformità semplificata”: per le parziali difformità e le violazioni minori, la sanatoria è oggi ottenibile se l’opera è conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda di sanatoria;
• alle regole edilizie in vigore al tempo della realizzazione dell’intervento.

Per gli abusi più gravi (come l’assenza totale del titolo edilizio), continua invece a trovare applicazione la disciplina tradizionale, che richiede la doppia conformità piena sia alle normative urbanistiche sia a quelle edilizie in entrambe le epoche considerate.

Criticità e incertezze

Nonostante la spinta alla semplificazione, permangono alcune incertezze applicative. Per le irregolarità minori prive di SCIA o CILA la procedura speciale non sempre trova spazio, restando in vigore il regime ordinario. La nuova disciplina, inoltre, non prevede automatismi sanatori: il parere vincolante della Soprintendenza, ove necessario, resta un passaggio imprescindibile, e le richieste di integrazione documentale sospendono i termini del procedimento, escludendo il silenzio-assenso in caso di istruttoria incompleta.

In conclusione, l’assetto post “Salva Casa” segna un passo avanti nella regolarizzazione delle piccole irregolarità edilizie, in particolare in ambito paesaggistico.

Da un lato, si favorisce una valutazione concreta e caso per caso degli interventi minori, con maggiori tutele per i cittadini che intendono regolarizzare; dall’altro, si mantengono limiti rigidi per gli abusi più rilevanti e si lasciano ancora aperte alcune questioni interpretative, che saranno verosimilmente chiarite dalla prassi amministrativa e dalla giurisprudenza dei prossimi anni.

Erminia Acri-Avvocato