Quesiti legali-Uno studio professionale o una società può essere amministratore di condominio?

“Gentile avvocato, mi può chiarire se si può nominare, come amministratore di condominio, uno studio professionale o una società? Grazie. P. N.”

Nella prassi condominiale è sempre più frequente che l’assemblea, invece di nominare come amministratore una singola persona fisica, affidi l’incarico a un soggetto “organizzato”: uno studio professionale o una società di servizi di amministrazione.

La riforma del condominio (L. 11 dicembre 2012, n. 220) non ha previsto alcun vincolo espresso in favore della sola persona fisica.  

La normativa di riferimento è la seguente:

• gli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., che disciplinano nomina, attribuzioni e rappresentanza dell’amministratore;
• l’art. 71-bis disp. att. c.c., che elenca i requisiti di onorabilità, formazione e idoneità richiesti a chi svolge professionalmente l’attività di amministratore;
• la legge sulle professioni non organizzate in ordini o collegi (L. 4/2013), nella quale l’amministratore di condominio viene ricondotto come figura professionale “aperta”.

L’amministrazione condominiale viene così inquadrata come contratto tipico autonomo, distinto dalla prestazione d’opera intellettuale riservata agli iscritti in albi, che può essere esercitato in forma individuale, associata o societaria.

Chi può essere amministratore di condominio?

Può senz’altro essere amministratore una persona fisica, anche iscritta a un ordine (si pensi all’avvocato o al commercialista) o abilitata come agente immobiliare, purché:

• in possesso dei requisiti di onorabilità previsti dalla legge;
• in possesso del titolo di studio richiesto (diploma);
• in regola con il corso di formazione iniziale e con la formazione periodica.

In questo caso il rapporto di amministrazione fa capo direttamente alla persona fisica, che assume in proprio diritti e doveri derivanti dall’incarico.

La disciplina ammette che l’assemblea affidi l’incarico di amministratore anche a società di persone (s.s., s.n.c., s.a.s.) e a società di capitali (s.r.l., s.p.a., s.a.p.a.).

La condizione è che i requisiti previsti dall’art. 71-bis disp. att. c.c.:

• sussistano in capo ai soci illimitatamente responsabili, per le società di persone;
• sussistano in capo agli amministratori della società;
• siano rispettati anche dai dipendenti e collaboratori che, per conto della società, svolgono in concreto le attività tipiche dell’amministratore nei singoli condomìni (convocazione assemblee, gestione contabile, esecuzione delle delibere, ecc.).

Il soggetto formalmente nominato può quindi essere la società, ma il legislatore richiede che al suo interno vi siano persone fisiche qualificate, formate e prive di cause ostative.

Anche gli studi professionali associati (ad es. studi di avvocati, commercialisti o altri professionisti) possono legittimamente svolgere l’attività di amministratore di condominio.

Pur non essendo dotati di personalità giuridica, sono considerati compatibili con l’ufficio, a condizione che:

• abbiano al loro interno professionisti che rispettano i requisiti soggettivi di legge;
• assicurino il rispetto degli obblighi di formazione iniziale e aggiornamento;
• siano in grado di garantire una gestione organizzata e trasparente dei condomìni amministrati.

Un aspetto rilevante è che, per gli studi associati, non è richiesto che l’assemblea individui una persona fisica unica incaricata in via esclusiva: è sufficiente che lo studio, quale struttura, sia titolare dell’incarico, fermo restando che al suo interno dovranno essere individuati uno o più professionisti responsabili delle singole pratiche.

Erminia Acri-Avvocato