Si può aprire un B&B in condominio?

L’attività di Bed & Breakfast, in linea generale, fermo restando il rispetto delle norme amministrative e urbanistiche che ne disciplinano l’esercizio, è da ritenere consentita in un edificio condominiale, purché essa non rechi pregiudizio agli altri condomini (rumori, sicurezza, uso abnorme delle parti comuni, violazione del decoro) e non sia espressamente vietata dal regolamento condominiale di tipo contrattuale. 

I regolamenti contrattuali (predisposti dall’originario proprietario e allegati ai contratti di acquisto, oppure approvati all’unanimità da tutti i condomini) possono, oltre a disciplinare l’uso dei beni comuni, contenere clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni o che attribuiscono particolari vantaggi ad alcuni rispetto ad altri. 

Questo tipo di regolamento vincola anche i successivi acquirenti, in particolare se trascritto nei registri immobiliari, oppure se le clausole limitative sono espressamente richiamate e accettate negli atti di acquisto.

Sul contenuto dei divieti, la giurisprudenza ha chiarito che un semplice divieto di destinare le unità immobiliari a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale non è sufficiente, di per sé, a vietare l’attività di B&B o di affittacamere: per estendere il divieto a tali attività occorrono clausole chiare e specifiche che le menzionino espressamente. 

Quando il regolamento contrattuale vieta invece la destinazione degli appartamenti a “casa di alloggio”, la giurisprudenza più recente ha affermato che tale divieto comprende anche l’attività di Bed and Breakfast. In particolare, la Cassazione (sentenza 4 febbraio 2025, n. 2770) ha qualificato questo divieto come una servitù reciproca negativa tra gli appartamenti, precisando che richiede il consenso unanime dei condomini per essere introdotto, è opponibile ai terzi se correttamente trascritto e può estinguersi per non uso ventennale. 

Già la Cassazione, con sentenza n. 21024/2016, aveva inquadrato i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive contenuti nel regolamento condominiale convenzionale nella categoria delle servitù atipiche: tali limiti, incidendo sull’esercizio e non sull’estensione del diritto di ciascun condomino, seguono le regole proprie delle servitù, con la conseguenza che la loro opponibilità ai terzi acquirenti richiede che le specifiche clausole limitative siano trascritte nei registri immobiliari (trascrizione delle servitù), oppure adeguatamente richiamate negli atti di acquisto,  mediante riproduzione delle stesse all’interno dell’atto, non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento. 

Sulla stessa linea, si colloca l’orientamento secondo cui, se il regolamento contrattuale vieta lo svolgimento di attività di pensione o di affittacamere, deve ritenersi vietata anche l’attività di B&B, considerata sostanzialmente assimilabile e sovrapponibile sul piano funzionale. In questi casi la giurisprudenza di merito ha ritenuto illegittimo il B&B in violazione del regolamento, con possibilità di condanna alla cessazione dell’attività (tra le altre, App. Milano 23 febbraio 2022, n. 614; Trib. Milano 10 novembre 2017, n. 11380). 

Restano infine efficaci le clausole che, pur senza nominare il B&B, vietano lo svolgimento di attività rumorose, moleste o comunque lesive della tranquillità e del decoro del fabbricato: in questi casi l’attività di Bed and Breakfast non è vietata in astratto, ma potrà essere limitata o inibita se, in concreto, si traduce in rumori, passaggi continui e disturbi eccedenti la normale tollerabilità. 

In assenza di limitazioni espresse nel regolamento condominiale contrattuale – e salvo specifiche previsioni urbanistiche – si ritiene, dunque, che per la costituzione di un B&B non sia necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale né una variazione di destinazione d’uso dell’immobile ai fini condominiali, fermo restando l’obbligo di svolgere l’attività nel rispetto delle norme di legge e delle clausole generali del regolamento in tema di rumori, sicurezza e decoro.

Erminia Acri-Avvocato