Immissioni moleste in condominio

Nel contesto condominiale, il tema delle immissioni moleste rappresenta una delle principali fonti di conflitto tra vicini. Il codice civile, all’art. 844, stabilisce che ogni condomino deve astenersi dal provocare immissioni (rumori, fumo, calore, esalazioni e simili) che eccedano il limite della normale tollerabilità. Tale principio si applica sia nei rapporti tra le unità immobiliari in proprietà esclusiva, sia tra queste e le parti comuni o i servizi condominiali.

La valutazione della normale tollerabilità spetta al giudice e richiede un accertamento caso per caso. Occorre tenere conto delle peculiarità dei rapporti condominiali, della destinazione urbanistica dell’edificio, del regolamento condominiale, della situazione locale e ambientale, delle caratteristiche della zona e delle abitudini di vita e comportamenti sociali all’interno del contesto in cui si verificano le immissioni. In particolare, quando il fabbricato adempie a una pluralità di funzioni (abitazioni, esercizi commerciali, uffici), tra le varie esigenze coinvolte, la giurisprudenza attribuisce prevalenza a quelle di natura personale connesse all’abitazione rispetto alle utilità economiche (Cass. 8 gennaio 2003 n. 62).

Il regolamento condominiale di natura convenzionale può prevedere limiti più restrittivi rispetto a quelli previsti dalla legge, purché tali limiti siano espressi in modo chiaro e non equivoco. In questi casi, la valutazione della liceità delle immissioni dovrà avvenire secondo quanto stabilito dal regolamento e non sulla base dei criteri generali (Cass. 7 gennaio 2004 n. 7; Trib. Bologna 25 ottobre 2005).

Non ogni rumore, odore o disturbo può fondare una pretesa risarcitoria: la giurisprudenza esclude la tutela quando si tratta di fenomeni sporadici o rientranti nella normalità della vita condominiale, come ad esempio i rumori prodotti dagli impianti idrici in assenza di difetti costruttivi particolari (Trib. Napoli 6 giugno 2018 n. 5681). Il giudizio resta sempre in concreto e non può essere formulato secondo criteri astratti (Cass. 11 marzo 2019 n. 6906).

Quando un’attività posta in essere da un condomino viola espressamente le disposizioni contrattuali del regolamento condominiale, la sua illegittimità può essere affermata anche senza accertare il superamento del limite di tollerabilità previsto dall’art. 844 c.c. (Cass. 15 luglio 1986 n. 4554).

Sul piano della responsabilità civile, se le immissioni dannose provengono da impianti o cose comuni (ad esempio, l’impianto termico centralizzato), il condominio può essere chiamato a rispondere dei danni subiti dal proprietario dell’unità immobiliare interessata, anche qualora l’impianto sia a norma e regolarmente mantenuto (Cass. 31 ottobre 2014 n. 23283).

Un’importante novità giurisprudenziale riguarda la responsabilità del locatore in caso di immissioni intollerabili provenienti da un immobile locato: il proprietario risponde dei danni solo se ha concorso alla realizzazione del fatto dannoso, e non per la sola omissione di una diffida al conduttore. Il concorso può anche consistere nell’aver locato l’immobile sapendo che il conduttore avrebbe provocato immissioni (Cass. 26 agosto 2025 n. 23881).

In sintesi, la tutela contro le immissioni in condominio si fonda su un giudizio concreto di tollerabilità, in cui rilevano sia il contesto specifico che eventuali limiti regolamentari più stringenti. Solo le immissioni che superano la normale tollerabilità o violano espressamente il regolamento condominiale possono essere vietate e, laddove ne ricorrano i presupposti, dar luogo a responsabilità civile e risarcimento del danno.

Erminia Acri-Avvocato