L’amministratore condominiale può agire legalmente contro i morosi senza autorizzazione dell’assemblea?

La disciplina attuale in materia di condominio, rafforzata dalla riforma introdotta con la legge n. 220/2012, prevede che l’amministratore abbia, non solo la facoltà, ma l’obbligo di attivarsi per il recupero dei crediti condominiali non riscossi, anche senza una specifica autorizzazione da parte dell’assemblea.

Potere e dovere dell’amministratore

L’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”.
Inoltre, l’amministratore deve avviare la procedura per il recupero forzoso delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è compreso, salvo che l’assemblea lo abbia espressamente dispensato da tale obbligo (art. 1129 c. 9 c.c.).

Quale documentazione serve: preventivo o consuntivo?

Per poter ottenere dal giudice un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso, è necessario che il credito sia certo, liquido ed esigibile. Il presupposto essenziale, quindi, è l’approvazione da parte dell’assemblea di un riparto delle spese – che può avvenire sia in sede di bilancio preventivo che di bilancio consuntivo.

La giurisprudenza ha chiarito che il decreto ingiuntivo può essere emesso anche sulla base della delibera di approvazione del bilancio preventivo e del relativo riparto, ma solo in relazione alle rate riferite all’esercizio in corso e fino alla scadenza dello stesso. Se successivamente viene approvato il consuntivo e le somme dovute risultano diverse, il credito dovrà essere aggiornato sulla base del nuovo riparto.

“Costituisce prova scritta per l’emissione di un decreto ingiuntivo: a) il verbale di un’assemblea condominiale: – che indica le spese occorrenti per la conservazione o l’uso delle parti comuni, anche se manca lo stato di ripartizione delle medesime (Cass. 30 giugno 2022 n. 20836, Cass. 12 ottobre 2021 n. 27849, Cass. 24 settembre 2020 n. 20003, Cass. 21 novembre 2000 n. 15017); – di approvazione del preventivo delle spese (ma solo sino al termine dell’esercizio di riferimento) o in base al consuntivo della gestione annuale (Cass. 12 febbraio 1993 n. 1789)” 

Incarico al legale e documentazione da allegare

L’amministratore, senza necessità di autorizzazione assembleare, può incaricare direttamente un avvocato e trasmettere la documentazione necessaria (verbale di approvazione del riparto, tabella delle quote, eventuali solleciti), così da ottenere il decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso.

Dopo che l’assemblea ha approvato il riparto delle spese, l’amministratore può esigere il versamento degli importi dovuti da ciascun condomino, sia per spese ordinarie che straordinarie. Se il pagamento non viene effettuato spontaneamente e i solleciti, orali o scritti, risultano inefficaci, l’amministratore è tenuto a incaricare un avvocato per richiedere e ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del condomino inadempiente, come previsto dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Le più recenti pronunce confermano che anche il verbale assembleare di approvazione del preventivo costituisce titolo sufficiente per agire, ma solo sino alla chiusura dell’esercizio relativo. La possibilità di ottenere il decreto ingiuntivo sulla base di tale riparto viene meno se, con l’approvazione del consuntivo, emergano variazioni nelle somme dovute.

Pertanto:

• L’amministratore può agire autonomamente, senza necessità di autorizzazione assembleare, per il recupero dei crediti condominiali;
• È possibile richiedere il decreto ingiuntivo sulla base della delibera di approvazione del bilancio preventivo e relativo riparto, ma solo sino alla fine dell’esercizio di riferimento;
• Se interviene l’approvazione del consuntivo, occorre adeguare la richiesta alle nuove risultanze;
• La documentazione da allegare è costituita, in primis, dal verbale assembleare di approvazione del riparto (preventivo o consuntivo).

Erminia Acri-Avvocato