I cortili sono generalmente considerati parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che un titolo (come atti di acquisto, regolamento contrattuale, ecc.) non disponga diversamente. Tale interpretazione trova conferma nell’art. 1117 c.c. e nella giurisprudenza consolidata.
L’art. 1102 c.c. stabilisce che ogni condomino può utilizzare la cosa comune nel modo più ampio possibile, purché siano rispettati due limiti fondamentali:
- non alterare la destinazione della cosa comune;
- non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso.
Ciò significa che ciascun condomino può servirsi del cortile anche per una propria utilità esclusiva, sempre che non ostacoli il godimento degli altri e non modifichi la destinazione della cosa.
Il regolamento condominiale, se approvato a maggioranza, può disciplinare l’uso del cortile, a condizione che sia garantito a tutti i condomini il diritto al pari uso. Questo non implica solo la possibilità di un uso identico in concreto, ma soprattutto la necessità di mantenere un equilibrio astratto tra le diverse possibili utilizzazioni della cosa comune.
Pertanto, la giurisprudenza ha più volte riconosciuto la validità delle delibere assembleari a maggioranza che istituiscono, ad esempio, la rotazione nell’uso dei posti auto nel cortile, al fine di assicurare una gestione equa e ordinata degli spazi comuni.
Tuttavia, l’assemblea non può assegnare in via definitiva i posti auto a singoli condomini con semplice delibera a maggioranza, poiché ciò comporterebbe una modifica dei diritti di comproprietà: un simile provvedimento richiede l’unanimità dei consensi.
In assenza di specifiche previsioni regolamentari, il parcheggio delle auto nel cortile condominiale è legittimo solo se non ostacola l’accesso alle unità immobiliari o ai box di proprietà esclusiva e non impedisce agli altri condomini il pari uso dello spazio. L’uso del cortile per il parcheggio è dunque ammesso, purché le caratteristiche e le dimensioni lo consentano e non si creino situazioni di esclusività o di stabile occupazione che compromettono il diritto degli altri condomini.
La giurisprudenza ribadisce che la stabile occupazione di una porzione di cortile – ad esempio tramite il parcheggio prolungato di un veicolo – rappresenta un abuso, in quanto impedisce il libero utilizzo dello spazio comune da parte degli altri condomini e altera l’equilibrio tra le concorrenti facoltà di godimento.
Eventuali divieti o limitazioni all’uso (come il divieto di parcheggio) devono essere previsti e specificati nel regolamento condominiale. In assenza di una previsione espressa, tali divieti non possono essere imposti in via interpretativa.
Erminia Acri- Avvocato
Erminia Acri, iscritta all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cosenza, Patrocinante in Cassazione, esercita la professione di avvocato in materia di diritto civile, diritto del lavoro e previdenza, diritto amministrativo (abilitazione all’esercizio della professione di avvocato conseguita in data 05/05/1998). Consulente legale dell’Inas-Cisl, sede di Cosenza. Attività di docenza, in materia di Diritto di Famiglia, c/o Scuola di Specializzazione in Psicoterapia ad Indirizzo Dinamico (SFPID) – Roma. Iscritta all’Albo dei Giornalisti- Elenco pubblicisti dal 01/07/2006. Responsabile “Area informativa” Progetto SOS Alzheimer On Line
https://www.lastradaweb.it/erminia-acri/
