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L’approvazione delle spese e del relativo stato di ripartizione da parte dell’assemblea condominiale legittima l’amministratore ad agire contro i condomini morosi per il recupero delle quote poste a loro carico. Più precisamente, a seguito della riforma del condomino introdotta dalla L. 220/2012, l’amministratore ha l’obbligo di «agire per la riscossione forzosa delle somme dovute» dai condomini morosi «entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferisce», nonché di applicare sanzioni pecuniarie, ove il regolamento lo preveda.

L’irrogazione delle sanzioni pecuniarie, che includono penali o interessi di mora per il mancato o ritardato pagamento di rate condominiali, è compito dell’amministratore quale organo di esecuzione ma la relativa delibera deve essere assunta dall’assemblea condominiale all’unanimità, secondo l’orientamento espresso in più occasioni dalla giurisprudenza, sin da epoca precedente alla riforma, come con sentenza n. 10929/2011, con cui la Corte di Cassazione ha respinto il ricorso proposto da un condominio contro la sentenza del giudice d’appello che, confermando la decisione del giudice di primo grado, aveva ritenuto illegittima la pretesa del condominio stesso di far pagare ad un condomino moroso gli interessi bancari per il ritardo nel versamento della quota, determinati in base ad una delibera che aveva modificato il regolamento di condominio nel senso dell’applicazione degli interessi bancari ai condomini morosi, approvata con una maggioranza inferiore a quella legale.

La Cassazione ha affermato la nullità di tale delibera precisando che non è “nei poteri dell’assemblea prevedere penali a carico dei condomini morosi, le quali possono, in teoria, essere inserite soltanto in regolamenti c.d. contrattuali, cioè approvati all’unanimità.”

Nello stesso senso la successiva sentenza della medesima Corte n. 10196/2013 e la prevalente giurisprudenza di merito.

Pertanto, l’assemblea condominiale non può modificare il regolamento imponendo penali a carico dei condomini morosi, che possono essere introdotte solo con un regolamento approvato all’unanimità dai condomini.

Erminia Acri-Avvocato

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