Spese condominiali tra venditore e acquirente.

La disposizione dell’art. 63, comma 4, disp. att. codice civile, prevede che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

La legge n. 220/2012 (c.d. riforma del condominio), ha introdotto il quinto comma dell’art. 63 delle disp. att. cod. civ., stabilendo che chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Ciò vuol dire che chi acquista un’unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del venditore, solidalmente con lui, nei rapporti col condominio, mentre nel rapporto tra venditore e acquirente, se non sia diversamente pattuito, vale il principio generale della personalità delle obbligazioni, sicchè l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva all’acquisto.

Come affermato dalla giurisprudenza, la ripartizione degli oneri tra venditore ed acquirente avviene distinguendo la contribuzione ordinaria da quella straordinaria. La prima si ripartisce in ragione del momento in cui l’opera è eseguita (trattandosi di esborsi che rientrano nel potere dell’amministratore senza necessità di una delibera assembleare che li autorizzi), la seconda con riferimento al momento dell’approvazione della delibera che ha disposto gli interventi. Tra tante, si segnala la sentenza della Cassazione civile n.10235/2013, in cui si precisa che “In relazione alle spese relative agli interventi di straordinaria amministrazione, l’insorgenza dell’obbligo in capo ai singoli condomini deve considerarsi quale conseguenza diretta della correlata delibera assembleare (avente valore costitutivo e, quindi, direttamente impegnativa per i condomini rivestenti tale qualità all’atto della sua adozione) con la quale siano disposti i predetti interventi, evidenziandosi che la delibera giuridicamente rilevante a tal fine è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e l’individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non sortendo alcuna incidenza al riguardo l’adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria od interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l’approvazione dei predetti interventi. Pertanto, qualora sia intervenuta la vendita di un immobile facente parte del complesso immobiliare antecedentemente all’approvazione della seconda delibera pienamente efficace e, per l’appunto, definitiva, l’obbligo di corrispondere i relativi oneri condominiali incomberà sull’acquirente, non producendo alcuna influenza al riguardo l’adozione di una delibera precedente, meramente programmatica e preparatoria di quella finale e definitiva, che risulti anteriore alla conclusione della predetta vendita.”

In ogni caso, è valida, nei rapporti interni tra venditore e compratore, la previsione di una diversa pattuizione adottata tra alienante ed acquirente nel contratto di compravendita della porzione esclusiva dell’edificio in condominio, al fine di far ricadere sull’uno o sull’altro l’onere per le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione, deliberate ed ancora da eseguire (v. sentenze della Cassazione civile n.8782/2013 e n.1847/2018).

Erminia Acri-Avvocato