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In tema di condominio degli edifici, la legge intende assicurare, al singolo condomino, la maggior possibilità di godimento della cosa comune purché siano rispettate due condizioni (art. 1102 cod. civ.):

– il divieto di alterare la destinazione della cosa comune;

– il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Pertanto, ove siano rispettati questi due limiti, ciascun condomino può usare la cosa stessa anche per una propria esclusiva utilità.

In materia di uso delle cose comuni, è possibile disporre con regolamento condominiale, adottato a maggioranza “purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l’uso identico in concreto, ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio” In virtù di questo principio la giurisprudenza, in più occasioni, ha affermato la validità della delibera, adottata a maggioranza, istituente la rotazione dell’utilizzo dei posti auto, collocati all’interno del cortile di un complesso condominiale (v. sentenza Corte di Cassazione n.1421/2016).

In mancanza di norme regolamentari, ci si chiede se debba essere ritenuta legittima la condotta del singolo condomino che parcheggia la sua autovettura nel cortile condominiale.

Riguardo ai cortili, “ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni” (v. sent, Corte di Cassazione n.9875/2012). Essendo soggetto, l’uso della cosa comune da parte di ciascun condomino, al duplice divieto di alterarne la destinazione e di impedire agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa stessa secondo il loro diritto, si ritiene che la stabile occupazione (mediante il parcheggio per lunghi periodi di tempo della propria autovettura) di una porzione del cortile comune, costituisca un abuso in quanto “impedisce agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dello spazio comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento ed alterando l’equilibrio tra le concorrenti ed analoghe facoltà” (v. sent, Corte di Cassazione n.3640/2004).

Erminia Acri- Avvocato

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