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Nei contratti di locazione di immobili ad uso diverso dall’abitazione (ossia destinati allo svolgimento di un’attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o all’esercizio abituale di qualsiasi attività di lavoro autonomo), spesso è stabilito un canone variabile, con aumenti graduali nel corso del tempo (ad es. per compensare le spese sostenute dal conduttore per la sistemazione dell’immobile).

E’ da considerare lecita, tale pratica, in relazione alle disposizioni in materia?

L’art. 79 della Legge 392/78 prevede che “ È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge.”

L’art. 32 della stessa Legge 392/1978, stabilisce che “le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27” – sei anni  per gli immobili commerciali, industriali e artigianali, nove anni per gli alberghi – “non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati”.

Pertanto, il canone di locazione, nel corso del rapporto, non può essere rideterminato, ma solo aggiornato nei limiti di cui all’art. 32 L.392/78, cioè nella misura corrispondente al 75% degli incrementi dell’indice dei prezzi al consumo (salvo che per i contratti  di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo per i quali  sia  pattuito un canone annuo superiore ad euro 250.000, purchè non riferiti a locali qualificati di interesse storico a seguito di provvedimento regionale o comunale, per i quali, ai sensi  l’art. 18 del Decreto-Legge 12/9/2014, n. 133, convertito dalla Legge 11/11/2014, n.164, è prevista la possibilità di derogare alle disposizioni di cui al citato art. 79 L.392/78).   

Tuttavia, per consolidato orientamento giurisprudenziale, la clausola che prevede la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto (c.d. canone a scaletta) è ritenuta legittima a condizione che sia ancorata ad elementi certi e predeterminati (idonei ad influire sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e del tutto indipendenti dalle eventuali variazioni annuali del potere di acquisto della moneta), e sempre che non risulti una sottostante volontà delle parti volta in realtà a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare esclusivamente gli effetti della svalutazione monetaria, e ad eludere pertanto i limiti quantitativi posti dall’art. 32 L.392/78” (v. sentenze Corte di Cassazione n.29016/18, n.8669/17, n. 5849/15).

Erminia Acri-Avvocato

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