“Salve Avv.to, sono titolare di un’attività commerciale, che svolgo in un locale (piano terra e primo piano) in affitto. Il condominio in cui è situato il locale ha deciso di eseguire lavori di rifacimento della facciata dell’edificio, il cui costo spetterebbe a me conduttore, secondo il proprietario dell’immobile.
Trattandosi di una spesa rilevante, vorrei sapere cosa prevede la legge in proposito, visto che l’amministratore del condominio è stato un po’ vago.
La ringrazio se potrà trovare il tempo per darmi una risposta.
Cordialmente F. M.”
Secondo la disciplina del codice civile (Art. 1576) <<Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore>>.
Pertanto, all’inquilino spettano le spese per la cosiddetta manutenzione ordinaria dell’immobile locato, a meno che, nel contratto di locazione, non siano stati posti a carico del conduttore anche gli interventi di manutenzione straordinaria. Infatti, la giurisprudenza ha ribadito più volte la validità, per le locazioni commerciali, della pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli art. 1576 e 1609 cod. civ., imponga al conduttore l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria, ritenendola ricompresa nella «libera» determinazione del corrispettivo della locazione (v. Cassazione n. 1302/89, n. 2050/2003, n. 15592/2007).
La distinzione fra riparazioni ordinarie e riparazioni straordinarie, secondo costante giurisprudenza, va effettuata con riferimento al criterio della prevedibilità e della normalità in relazione al godimento della cosa locata e all’entità della spesa. Sono da inquadrare, quindi, nell’ambito della manutenzione straordinaria quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto locatizio così come quelle di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza (v. Cassazione n. 27540/2013).
Di conseguenza, la spesa di rifacimento della facciata condominiale, in considerazione dell’entità del relativo costo e della natura episodica nel corso del rapporto locatizio, è da considerare come spesa di manutenzione straordinaria, non compresa tra quelle contrattualmente a carico del conduttore (salvo apposita diversa pattuizione, come sopra precisato).
Erminia Acri, iscritta all’Albo degli Avvocati del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Cosenza, Patrocinante in Cassazione, esercita la professione di avvocato in materia di diritto civile, diritto del lavoro e previdenza, diritto amministrativo (abilitazione all’esercizio della professione di avvocato conseguita in data 05/05/1998). Consulente legale dell’Inas-Cisl, sede di Cosenza. Attività di docenza, in materia di Diritto di Famiglia, c/o Scuola di Specializzazione in Psicoterapia ad Indirizzo Dinamico (SFPID) – Roma. Iscritta all’Albo dei Giornalisti- Elenco pubblicisti dal 01/07/2006.
